Edición por Lisselotte Morillo
Según las cifras qhe hemos estado manejando y el comportamiento del mercado en los ultimos meses, podemos anticipar que los compradores de viviendas estén preparados para una batalla, no queremos ser pesimistas pero la “competencia” por casas ha estado fuerte, mas de 20 ofertas en una misma propiedad para comprar, es una clara señal de poco inventario. Cualquier comprador o aspirante a comprador, que pensó que el salto meteórico en los precios de las viviendas del año pasado fue duro, debe estar preparado para que esta primavera sea aún mas aguerrido. Es probable que con el incremento de los precios de la vivienda, tasas hipotecarias en aumento y un inventario mínimo récord de casas a la venta presente un mercado inmobiliario de primavera agresivo para aquellos que buscan comprar una nueva casa.
“Para los compradores, será complicado”, según apunta Mark Zandi, economista jefe de Moody’s Analytics. “Vamos a ver muchas menos ventas de casas esta primavera. … En muchas comunidades, no tienen nada que vender”. La nación ha estado sumida en una escasez de viviendas durante años, pero ahora está lidiando con la menor cantidad de viviendas en venta de la historia.
La falta de inventario está ocurriendo en el peor momento posible, ya que más estadounidenses están llegando a la edad estimada para comprar una casa y no encuentran nada en el mercado. La pandemia de COVID-19 solo ha acelerado el problema ya que los compradores buscaron casas más espaciosas. Este es un esenario difícil para los compradores. En pocas palabras hay más postores que casas.
Los compradores están por ahora, atados a pagar más por la vivienda a medida que los precios continúan acelerándose hasta en dos dígitos. El año pasado, las tasas hipotecarias más bajas de todos los tiempos ayudaron a compensar los precios más altos. Pero, este año los compradores no encontrarán ese alivio en la primavera ahora que las tasas están al borde del 4%, lo cual agrega potencialmente cientos de dólares al pago de la hipoteca mensual de un prestatario. Sin embargo a pesar de estos obstáculos que podemos encontrar en el camino, eso no significa que será imposible comprar una casa con éxito, simplemente que no será fácil.
La competencia de otros compradores podría disminuir un poco a medida que más personas se vean obligadas a abandonar la propiedad de vivienda. Si hay menos demanda, podría significar menos guerras de ofertas (o al menos menos acaloradas) que no den como resultado ofertas alucinantes sobre el precio de venta.
Algunos economistas y agentes de bienes raices se inclinan a pensar que vamos a ver un poco más de inventario y algo menos de compradores de viviendas. Se anticipa que más casas saldrán a la venta a medida que nos adentramos mas al verano.
¿Se mantendrán los precios de las viviendas o seguirán aumentando esta primavera?
Tendría sentido que, a medida que aumentan las tasas hipotecarias, los precios de las viviendas bajen o al menos se estabilicen. La lógica sugeriría que tiene que haber algún límite sobre cuánto pueden gastar los compradores en vivienda. No obstante, a corto plazo, en lugar de que los precios se relajen, se dispararon a un ritmo más rápido a medida que los compradores de viviendas se precipitaron en el mercado con la esperanza de asegurar una casa a una tasa hipotecaria baja antes de que las tasas aumenten aún más.
Como resultado, los precios que ya eran altos aumentaron un 12,9 % con respecto al año anterior en la semana que finalizó el 19 de febrero, según los datos más recientes del mercado. Lo que no está claro: ¿Es este el último suspiro?” dice Len Kiefer, economista jefe adjunto de Freddie Mac. El crecimiento de los precios se estaba enfriando, pero luego las tasas comenzaron a subir. “Seis meses después… el mercado puede suavizarse un poco”. Eso no significa que los precios caerán.
Requeriría un tsunami de viviendas recién construidas a la venta para detener su aumento aparentemente inexorable. Y eso no parece probable ya que los constructores han tenido problemas para acelerar la construcción y la demanda de viviendas sigue creciendo. Se espera que tarde entre cuatro y cinco años en aumentar lo suficiente para satisfacer la demanda. Los constructores aún se enfrentan a una gran escasez de trabajadores, problemas en la cadena de suministro que dificultan y encarecen la obtención de materiales y electrodomésticos de construcción, y la inflación aumenta aún más los costos.
Normalmente, más casas comienzan a llegar al mercado después de las vacaciones. Pero muy poco de los últimos dos años ha sido “normal”. En 2021, por ejemplo, no llegaron más casas al mercado hasta abril. Eventualmente veremos un aumento en los listados, pero puede ser un poco más tarde este año.
Las tasas hipotecarias están listas para seguir subiendo
Los precios de las viviendas tienden a acaparar la atención, ya que los compradores y vendedores generalmente están más preocupados por el precio de etiqueta que por la tasa de interés de la hipoteca. Pero, no enfocarse en la tasa de interés de la hipoteca conlleva cierto peligro, ya que incluso una fracción de un punto porcentual puede traducirse en mucho dinero durante la vigencia del préstamo.
Los compradores que fueron preaprobados para hipotecas pueden descubrir que ahora califican para menos. Otros tendrán precios fuera del mercado o se verán obligados a elegir casas más pequeñas, casas que necesitan reparaciones o propiedades en lugares menos deseables. Por ejemplo, las tasas crecientes agregarán aproximadamente $220 al mes, o $2640 al año, a los pagos mensuales de los compradores, ya que las tasas saltaron de un mínimo de alrededor del 2,67 % en diciembre de 2020 a alrededor del 4 % en febrero.
Algunos expertos predicen que seguirán avanzando poco a poco. Si bien eso puede no parecer drástico, puede agregar casi $80,000 durante la vida de un préstamo de tasa fija a 30 años. Aquellos con hipotecas más grandes pagarán considerablemente más. (Esto supone que los compradores compraron una casa de $375,000, el precio de lista promedio nacional de una casa, con un 20% de descuento).
Las tasas de interés hipotecarias se dispararon hasta el 3,92 % para los préstamos de tasa fija a 30 años en la semana que finalizó el 17 de febrero, según los datos más recientes de Freddie Mac. Eso es un poco más alto de lo que era antes del comienzo de la pandemia en marzo de 2020.
con este panorama actual no es de extrañarse que las personas que están al margen de poder pagar una casa analizarán mas su decisión antes de comprar. Los estratos de ingresos altos serán los que salten al mercado con mayor frecuencia.
Es probable que las tasas más altas empeoren aún más la contracción del inventario. Los propietarios de viviendas que aseguraron tasas ultrabajas pueden ser reacios a vender sus casas y comprar otras nuevas si sus pagos mensuales de vivienda serán más altos gracias a esas tasas en aumento.
A pesar de los aumentos, las tasas siguen siendo históricamente bajas. Hace tres años, las tasas estaban en el rango medio del 4%. Hace veinte años, rondaban el 6% alto y el 7% bajo. Hace cuarenta años, estaban en el rango medio del 17%.
El único punto positivo para los compradores será si los vendedores comienzan a reducir los precios a medida que las tasas hipotecarias recortan los presupuestos de los compradores. Esto podría suceder en algunos de los mercados inmobiliarios más dinámicos que experimentaron los mayores aumentos de precios. Pero el jurado aún está deliberando sobre si este tipo de corrección podría ocurrir y cuándo.
Las tasas hipotecarias más altas no son buenas noticias para los vendedores de viviendas
Si bien es un buen momento para poner una casa a la venta, se espera que el aumento de las tasas hipotecarias reduzca lo que podría haber sido un día de pago aún mayor para los vendedores de casas.
Los vendedores de viviendas que esperan 10 compradores haciendo fila en la puerta pueden sentirse decepcionados ya que menos personas pueden pagar los precios estratosféricos de las viviendas. Eso significa que puede que no haya tantas guerras de ofertas y que los compradores no tengan los fondos para subir tanto por encima del precio de venta.
Los vendedores seguirán obteniendo un buen precio, pero puede que no obtengan el excedente que pensaban que iban a obtener, porque los compradores no pueden permitírselo.
La mayoría de los vendedores también son compradores de vivienda y buscan mudarse, comprar residencias más grandes o reducir su tamaño. Entonces, si bien pueden ganar una buena suma vendiendo sus casas, aún necesitan encontrar una casa y competir en las guerras de ofertas como cualquier otro comprador.
Esperamos que este artículo te haya ayudado con tu persepectiva actual del mercado y que te asegures de tomar la decisión correcta al momento de comprar. Si tienes duda de como sacar provecho al mercado de hoy en día como siempre escribenos a info@realestatewall.com o un mensaje al 407-340-6458.
