Edición por Lisselotte Morillo Eichner
Esto es lo que ya sabemos: desde que comenzó la pandemia de COVID-19, el mercado de bienes raíces ha estado en un viaje salvaje de altibajos sin precedentes: como en una montaña rusa, precios de viviendas en un récord alto por un lado, tasas hipotecarias en récord bajos y pocas viviendas disponibles para la venta en el otro. Ha sido una época de estrés abrumador para muchos, ganancias gigantescas para algunos y una gran desorientación para el resto.
Ahora los expertos en vivienda dicen que el mercado se está “normalizando”. Pero ¿qué significa eso? ¿Bajarán finalmente los precios de las viviendas y los alquileres? ¿Entraran más viviendas a la venta? ¿Y qué depara el año que viene para el mercado inmobiliario?
El pronóstico de vivienda de la página Realtor.com® para 2022 anticipa que el mercado continuará desacelerándose desde el frenesí visto en la primavera cuando los precios se dispararon a nuevas alturas. Sin embargo, los precios se mantendrán altos, el inventario se mantendrá ajustado y las tasas hipotecarias subirán.
El resultado es que incluso a medida que el mercado se calma aún más, se espera que sea un desafío para los compradores, especialmente para aquellos que compran sus primeras casas.
La economista encargada de la mencionada página de real estate, expresa que el mercado de la vivienda de 2022 seguirá siendo un mercado de vendedores con viviendas en rápido movimiento y precios en aumento, pero, opina que la competencia debería ser un poco menos intensa de lo que hemos visto recientemente.
Es posible que los precios de las viviendas se mantendrán altos, pero el crecimiento de los precios continuará desacelerándose
No se espera que los precios de las viviendas siguan subiendo hacia la estratosfera en 2022 como lo hicieron este año. Para que los compradores puedan respirar al menos un suspiro de alivio. En cambio, los economistas de Realtor.com anticipan que aumentarán a una tasa mucho más lenta de sólo 2.9% durante este año en comparación con un aumento anticipado del 12% en 2021.
Esto significa que se espera que el crecimiento de precios de dos dígitos que confundió a los compradores a principios de este año disminuya.
Sin embargo, no se prevé que los precios bajen de los máximos que alcanzaron este año debido a la continua escasez de casas en venta y las hordas de compradores que continúan ingresando al mercado. Simplemente no subirán tan rápido.
Se espera que el crecimiento de los precios vuelva a un rango normal, pero esto se suma a los altos precios recientes. Así que los precios podrían alcanzarán nuevos máximos.
Si bien esa no es una gran noticia para los compradores, no se espera que las casas cuesten mucho más de lo que costaban hace unos meses. El ritmo de crecimiento de los precios se podría ralentizar notablemente, haciéndolo más acorde con los ingresos de los compradores. Con los precios altos y las tasas hipotecarias comenzando a subir, la gente no podrá ser tan agresiva en lo que está dispuesta a pagar.
Desafortunadamente, para los compradores frustrados que han tenido problemas para encontrar las casas adecuadas en las ubicaciones correctas al precio correcto, no se espera que haya una avalancha de casas llegando al mercado.
Se predice que la cantidad de casas a la venta, que ronda mínimos históricos, aumentará sólo un 0,3%. Eso se debe en parte a que los constructores tienen dificultades para aumentar la construcción, ya que se enfrentan a la escasez de trabajadores y materiales, agravada por los retrasos de la cadena de suministro global. Se espera que el inicio de viviendas unifamiliares, que es cuando los constructores comienzan la construcción, aumente sólo un 5% el próximo año. No se puede estimar hasta que punto esto aliviará la escases de viviendas existente.
Hay un montón de inversores en busqueda de viviendas unifamiliares para convertirlas en alquileres y no se espera que llegue todavía la ola de ejecuciones hipotecarias ahora que las moratorias del gobierno están expirando. También podemos afirmar que hay más compradores de viviendas en la actualidad que viviendas en venta.
Los millennials son una generación masiva: el año que viene, habrá más de 45 millones de millennials entre las edades de 26 y 35, que son los mejores años para comprar una vivienda. Por lo tanto, se necesitaría construir sustancialmente más casas para mantenerse al día con las viviendas necesarias, el problema de esto es que los constructores frenaron la construcción desde la Recesión de 2008 y hoy hay menos casas construidas.
La escasez de viviendas a la venta, que se ha estado gestando durante más de una década, será el combustible que mantendrá altos los precios de las viviendas.
Las ventas también seguirán subiendo, alcanzando un máximo de 16 años a medida que suben un 6,6%. Eso se debe en parte a que la tecnología ha acelerado el proceso de compra de vivienda. Además, los compradores se están lanzando a todo lo que sale a la venta en un tiempo récord antes de que otro comprador ansioso se quede con la propiedad.
Se espera que las viviendas en buen estado a precios atractivos continúen bajo contrato rápidamente.
Las casas se están vendiendo mucho más rápido que en cualquier año anterior. Esa velocidad respalda una mayor rotación de viviendas a medida que más residencias cambian de manos mientras las personas se mudan a sus primeras casas o se reubican, cambian a residencias más grandes y reducen el tamaño.
La tendencia de mudarse a pueblos más pequeños alejados de las grandes ciudades se aceleró por las necesidades de los millennials de edad avanzada, a menudo con familias, que intentaban enfrentarse a la realidad de trabajar desde cas.
Es probable que el trabajo remoto también sea un factor ya que con más personas trabajando a distancia o yendo a la oficina solo unas pocas veces a la semana, no tienen que lidiar con agotadores desplazamientos cinco días a la semana. Muchos se sienten más cómodos mudándose más lejos de las ciudades, donde pueden obtener residencias más grandes con espacio para una oficina en casa a un precio atractivo.
Es probable que eso mantenga los precios altos en las comunidades deseables. Los compradores buscaban casas accesibles con espacio que pudieran usarse de manera flexible para acomodar el trabajo, la escuela, el ejercicio, la cocina y todas las demás formas de vida y relajación que solíamos dar por aseguradas.
Algunos especialistas apuntan a que no será fácil para los compradores de vivienda por primera vez
Es probable que los compradores primerizos sigan luchando para competir con las ofertas sobre el precio de venta y ganar la guerra de ofertas. El As en su bolsillo es el fenómeno del trabajo desde casa que ha permitido a muchos profesionales de altos cargos, trabajen desde cualquier lugar donde tengan una conexión Wi-Fi sólida. Por lo tanto, es posible que puedan trasladarse a destinos más económicos que compensen lo que les falta en los restaurantes con estrellas Michelin con precios de vivienda más asequibles.
Los ahorros de muchos de los que se aferraron a sus trabajos pudieron acumular al principio de la pandemia, cuando se terminaron los controles de estímulo y muchas personas redujeron sus gastos de comedor y viajes, pueden ayudarlos con el pago inicial. Algunos compradores se mudaron temporalmente de regreso a casa con familias o se duplicaron con amigos para ahorrar también en costos de vivienda.
Sabemos que mucha gente espera que los precios y las ventas de la vivienda alcancen un pico y luego disminuyan, pero con el impulso de estos compradores más jóvenes que quieren ingresar al mercado de la vivienda, la competencia puede mantenerse fuerte.
Las tasas hipotecarias han sido el comodín del mercado de la vivienda durante la pandemia.
Las bajas tarifas al comienzo de COVID-19 ayudaron a impulsar vertiginosas subidas de precios, ya que los compradores podían permitirse gastar más en casas. Eso se debe a que pagaban menos intereses cada mes para poder absorber los precios más altos de la vivienda.
Sin embargo, a medida que la economía ha mejorado y la inflación ha aumentado, lo que encarece todo, desde una docena de huevos hasta un galón de gasolina, también se espera que las tasas suban. Eso podría ayudar a frenar el crecimiento desbocado de los precios que se observó en la primavera. Los compradores sólo pueden estirar sus presupuestos hasta cierto punto. Si bien eso no parece una gran caminata, se suma.
La diferencia de aproximadamente un punto porcentual al 3.6% daría como resultado alrededor de $157 adicionales añadidos al pago mensual de una casa con un precio medio de $380,000. Eso puede sumar más de $56,500 durante la vigencia de un préstamo de 30 años. (Esto supone que los compradores aportan un 20% y no incluye impuestos a la propiedad, costos de seguros ni tarifas de asociaciones de propietarios).
También es probable que la compra de una vivienda sea aún más cara. Con los precios de las viviendas subiendo un poco y las tasas aumentando, quienes compren una casa con una hipoteca terminarán desembolsando más cada mes.
Se estima que los alquileres seguirán subiendo por encima de los precios de las viviendas
No es solo la compra de una vivienda lo que se ha vuelto más caro. Los precios de alquiler se han disparado y no se espera que los inquilinos obtengan ningún alivio. Los precios han subido y se espera que sigan subiendo un 7,1% en 2022.
Al comienzo de la pandemia, cuando los precios de venta de las viviendas se dispararon, los alquileres en muchas de las grandes ciudades cayeron vertiginosamente. Muchos inquilinos se mudaron a apartamentos más grandes y agradables con más comodidades y alquileres con grandes descuentos. Luego, este año, se vieron afectados por fuertes aumentos incluso en ciudades y suburbios más pequeños y tradicionalmente asequibles.
El culpable de los aumentos de precios: simplemente no hay suficientes casas para todos, en alquiler o en venta. Muchos aspirantes a compradores de vivienda que siguen perdiendo guerras de ofertas o no pueden pagar los altos precios de las viviendas están estancados en el alquiler. Además, hay muchas personas que se mudaron con familiares y compañeros de cuarto o se separaron de sus parejas durante la pandemia que buscan sus propios alquileres.
Asi que este es un bosquejo general del panorama del Real Estate para 2022, alentador para algunos, desilusionador para otros, pero es lo que muchos expertos y economistas estan prediciendo en este momento.
Sin embargo, no te desanimes, muchas veces el mercado inmobiliario puede ser un traje a la medida, así que tenemos que analizar tu situación personal particular, tus finanzas y tus aspiraciones a corto y mediano plazo para poder encontrar la casa ideal para ti y tu familia.
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