Por Lisselotte Morillo Eichner
Entender el verdadero valor del mercado de una casa va más allá de fotos, páginas de cálculo y el precio por metro cuadrado de espacio. Aún cuando seas propietario de una casa pensando vender o en busqueda de casas a la venta, es crucial entender los factores que afectan la tasación o avalúo de la casa. Cuando fijas el valor de tu casa en un monto competitivo dentro de los precios del mercado, los compradores verán un buen negocio en la compra de su futura casa. Entonces, ¿cómo calcular de forma exacta el valor de una casa? Después de todo, el valor asignado por el condado y el valor que se le atribuye cuando se publica son diferentes uno del otro. Cuál es el más acertado y que significan ambos? Recuerda que un profesional con licencia de Real Estate está preparado para asesorarte de forma prercisa en esta materia, pero, sigue leyendo a continuación y te lo explicamos para que puedas hacer tus decisiones lo mas informado posible.
Diferencias entre valor del mercado y valor de tasación de una propiedad
Cuando hablamos del valor de una casa, usualmente escucharas dos términos, valor de tasación o avalúo y valor del mercado. El primero es generalmente el valor que se le atribuye a una casa después de la inspección y es usualmente el más bajo de los dos, se asigna por las regulaciones del condado. La página Web investopedia define el valor de avalúo como: “El valor en dólares asignado a una propiedad promedido en base a los impuestos aplicables”. Aún cuando los impuestos por ley a las propiedades pueden variar, los asesores comúnmente llegan a este número al completar la siguiente información sobre la casa:
- Que casas similares o comparables están a la venta en esa área.
- El valor de las mejoras realizadas recientemente.
- Las ganancias obtenidas al alquilar la casa.
- Cuánto dinero costaría remodelar la casa o contruirla nueva.
- La depreciación de la estructura
El valor del mercado de la casa, es el precio que un comprador estaría dispuesto a pagar o un vendedor estaría dispuesto a aceptar por la propiedad. Un Realtor profesional con experiencia calcula el valor usando la variable del espacio que incluye:
- Caracteristicas externas, como tamaño del terreno, estilo de la construcción, la condición de habitabilidad y sus acabados en general.
- Las características internas como: el número de habitaciones y el tamaño, tipo y condiciones del sistema de aire acondicionado, la calidad de la construcción, la circulación dentro de la casa, etc.
- El precio de venta de casas similares que se han vendido en el área.
- Oferta y la demanda, que quiere decir, cuántos compradores y vendedores hay en el área.
- Ubicación: si es un vecindario muy buscado, de calidad y otras comodidades que pueda tener la zona.
El realtor está en la capacidad de preparar un análisis comparativo del mercado (CMA) y fijar un precio que sea lo más favorable posible dentro de la negociación de compra-venta de la casa.
Un tasador o avaluador en inlés “appraisser” usualmente estima el valor de tu propiedad durante una inspección, tomando en cuenta si se ha hecho algún cambio físico a la casa o mejora. El resultado de esta estimación se registra en las páginas del condado y no se vuelve a inspeccionar la casa por varios años. Mientras que el valor del mercado de la propiedad puede fluctuar con el comportamiento del mercado, el valor de inspección de la casa se presta a permanecer más estable.
¿Qué determina este valor?
Probablemente hayas escuchado el lema de los bienes raíces: “Depende de la localidad”. Esto significa que el valor de una casa depende en gran parte de donde está ubicada. Si bien, la casa y las estructuras se deprecian con el tiempo, la tierra debajo de ella tiende a incrementar su valor. ¿Por qué? El terreno tiene una oferta limitada y una población en crecimiento aumenta la demanda de viviendas. Como resultado, los valores aumentan.
Otros factores que afectan el valor de TU casa incluyen la función y apariencia de la propiedad, por ejemplo, ¿qué tan bien se mantienen la casa y otras estructuras y si la casa aporta calidad al estilo de vida, por ejemplo vistas al agua, bosque, montaña o la playa. Tu casa puede tener 10 años de construcción pero si está bien mantenida puede contarse como 2 años de efectividad, por eso es favorable a la hora de vender, tener la estructura en óptimas condiciones, el mercado lo reflejará.
El mejor indicador del valor de una vivienda es la oferta y la demanda generales. Es por eso que recomendamos usar un profesional de bienes raíces, para tomar todos estos factores en consideración, (el valor tasado, las condiciones del mercado local y las características de la casa) y así determinar el precio más justo.
Hablemos de la estructura
¿La arquitectura y la estructura exterior de la casa son consistentes, superiores o inferiores a otras casas en el área? ¿La época o el género (moderno, colonial, rancho, cabaña, etc.) El diseño le agrega valor? ¿Cómo se comparan la distribución de la casa con el tamaño de las habitaciones con otras propiedades en el mercado?
Estructura interna: ¿Cómo se encuentra la cocina, comparada con otras del mercado? Esta actualizada?
Otros puntos a considerar son: cuántos pisos tiene? Qué tipo de electrodomésticos? ¿Cómo se compara la habitación principal con otras en el mercado? Acceso al baño principal, el tipo de grifería y diseño de los baños están actualizados? El plano en general es funcional? hay tropiezos en los espacios o la casa fluye comodamente.
Sobre las áreas exteriores, por ejemplo, ¿Hay vistas, áreas al aire libre o áreas recreativas?, Piscinas, vistas al lago, Patios ¿Cómo está la jardinería y el acondicionamiento físico, hay patios, terrazas, etc.)
Con respecto a la condición general de la casa ¿Cuál es el nivel de reparación necesario para competir con otras casas? ¿Qué proyectos de atractivo exterior son necesarios para ser consecuentes con otros similares en el mercado?
Después de hacer este análisis puedes tener una idea del valor aproximado de tu casa, recuerda verificar siempre el valor de las otras propiedades similares alrededor y asesorte con un agente de Real Estate quien te dirá que mejoras se le pueden realizar a la propiedad que la hagan más atractiva.
Si tienes alguna duda o pregunta, será un placer asesorarte, así que envianos un mensaje o escribe al final en los comentarios y pronto estaremos en contacto contigo lo más pronto posible.
