Una de las preguntas frente a la cual comunmente nos topamos y que los clientes frecuentemente quieren aclarar.
El mercado inmobiliario actual es uno de los más rápidos de los últimos tiempos. Con un inventario mínimo histórico en muchos segmentos del mercado, estamos viendo múltiples ofertas y a veces incluso guerras de ofertas para viviendas en los vecindarios más deseados.
Esto ha llevado a algunos vendedores de casa a cuestionar la necesidad de un agente. Después de todo, ellos se preguntan si solo se puede colocar un letrero de “Se vende” en el patio y luego ver cómo se forma una línea alrededor de la cuadra.
Algunos compradores creen que sería mejor comprar una propiedad sin un agente. Para quienes buscan una ventaja competitiva en el mercado, proceder sin un agente puede parecer una manera de destacarse de la competencia y tal vez incluso obtener un descuento. A todos nos gusta ahorrar dinero, sin embargo, cuando se trata de tu mayor activo financiero, es posible que renunciar a la representación profesional no siempre sea lo mejor para ti.
Investiga primero si los beneficios superan los riesgos de vender o comprar una casa por tu cuenta, para que puedas dirigirte a la mesa de cierre con confianza.
Vender tu casa sin un agente inmobiliario
La mayoría de los propietarios que optan por vender su casa sin asistencia profesional usan la tradicional “venta por el propietario” o en inglés “Sell by owner” o una venta directa a un inversor, como por ejemplo en una plataforma como iBuyer. ¿Qué significa esto?
En venta por el propietario (For Sell by owner FSBO)
Cuando los dueños de casa deciden vender por su cuenta tienen la oportunidad de fijar el precio de su propiedad y manejar su transacción, mostrando la casa y negociando directamente con el comprador o su agente de bienes raíces. Según datos recopilados por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, aproximadamente el 8% de las viviendas son vendidas por sus propietario.
En un mercado inmobiliario activo y de bajo inventario, puede parecer atractivo vender la casa tu mismo; puede ser tentador pensar que hay muchos compradores y uno de ellos seguramente estará interesado en tu casa. Muchos propietarios de casas pueden imaginar la idea de ahorrar dinero en la comisión del agente y tener el control sobre la forma de comercializar la casa. Sin embargo, uno de los mayores problemas con los que se encuentran los vendedores por su cuenta (FSBO) es fijar un precio adecuado para la vivienda. Sin acceso a información sobre las propiedades comparables en el área, podrían terminar sobrevalorando su casa (haciendo que permanezca muchos días en el mercado) o por el contrario subvalorando tu casa, dejando miles de dólares sobre la mesa.
Incluso durante el fuerte mercado de vendedores, el precio de venta medio de los FSBO fue un 10% menos que el precio medio de las viviendas vendidas con la ayuda de un agente inmobiliario. Durante el mercado más equilibrado, del año 2018, Las casas FSBO se vendieron por un 24% ($60,000) menos que las propiedades representadas por agentes. Esto sugiere que si bien puedes pensar que tu mismo fijarás el precio y comercializarás tu casa de manera más efectiva, puedes terminar perdiendo un monto más elevado de lo que pagarías por la asistencia de un agente.
Sin los servicios de un profesional de bienes raíces, dependerás de lograr que la gente entre por la puerta, ya que no tienes a tu disposición los recursos de mercadotecnia que tiene un realtor además de herramientas de comparación de precios. Una de las tareas será recopilar información para la lista en línea y reunir el tipo de marketing que los compradores de hoy esperan ver. Esto incluye contratar a un fotógrafo profesional, escribir la descripción del inmueble y diseñar material de marketing como folletos y anuncios publicitarios o contratar a un escritor y diseñador gráfico para que lo haga.
Una vez que alguien esté interesado, deberás ofrecer proyecciones virtuales y desarrollar un protocolo de seguridad compatible con el COVID. Posteriormente, tienes que programar una visita en persona (o en algunos casos, dos o tres) para cada comprador potencial. Además, tendrás que evaluar las ofertas y determinar la viabilidad financiera de los futuros compradores. Al analizar cada oferta deberás comprender a fondo todos los contratos y contingencias legales y discutir los términos, incluidos los relacionados con la inspección de la vivienda y el proceso de cierre.
Mientras realizas todo este trabajo, es probable que aún debas pagar la comisión del agente comprador. Por lo tanto, se debe incluir en la ganancia potencial el riesgo y el esfuerzo significativo involucrado dentro del proceso.
Si eliges trabajar con un agente de real estate, ahorrarás mucho tiempo y esfuerzo al tiempo que minimizas tu riesgo y responsabilidad personal. Las mayores ganancias obtenidas a través de una estrategia de negociación y marketing más eficaz podrían compensar ampliamente el costo de la comisión de su agente.
¿Qué es iBuyer?
Los iBuyers han estado en la escena del mercado inmobiliario desde aproximadamente 2015, brindando a los vendedores la opción de una compra directa de una compañía de inversión inmobiliaria en lugar de un proceso tradicional de ventas directo al consumidor. Las empresas iBuyer promocionan su conveniencia y velocidad, con un sistema confiable y optimizado. proceso que resulta atractivo para algunos vendedores.
La idea es que en lugar de publicar la casa en el mercado abierto, el propietario complete un formulario en línea con información sobre la ubicación y las características de la propiedad y luego espere una oferta de la empresa. El iBuyer está buscando una casa en buenas condiciones que esté ubicada en un buen vecindario, uno que sea fácil de cambiar y que se ajuste al algoritmo de la empresa.
Para los vendedores que se centran más en la velocidad, un iBuyer puede ofrecer una alternativa atractiva a una venta inmobiliaria tradicional sin embargo debes analizar si el precio que ofrecen es atractivo. Esto se debe a que los iBuyers evalúan una propiedad rápidamente y hacen una oferta por adelantado sin solicitar reparaciones u otras adaptaciones.
Sin embargo, los vendedores pagarán por esa conveniencia con un precio de venta mucho más bajo que el que ofrece el mercado, así como tarifas que pueden sumar tanto o más que la comisión de un agente inmobiliario tradicional. Según un estudio realizado por MarketWatch, los iBuyers obtuvieron, en promedio, un 11% menos que una venta tradicional cuando se consideran tanto el precio más bajo como las tarifas. Otros estudios encontraron que algunos iBuyers cobran hasta un 15% en tarifas y costos asociados, por mucho más de lo que pagará por la comisión de un agente de bienes raíces.
En un mercado activo, esto puede significar dejar decenas de miles de dólares sobre la mesa, ya que no podrás negociar y perderás el aumento de los precios de las viviendas causado por el bajo inventario y el aumento de la demanda. Adicionalmente, los iBuyers son menos confiables en tiempos de incertidumbre económica. Si eres vendedor, lo último que deseas es comenzar por el camino de iBuying solo para descubrir que una regulación corporativa está deteniendo tu transacción.
Si eliges trabajar con un agente de bienes raíces, aún puedes explorar iBuyers como una opción. De esta manera, puedes aprovechar la conveniencia adicional de una venta rápida mientras disfrutas de la protección y seguridad de tener un profesional negociando en tu nombre y verificando las clausulas por ti.
Comprar una propiedad sin un agente de bienes raíces
Según las estadísticas más recientes, el 88% de los compradores de vivienda utilizan un agente de bienes raíces cuando realizan su búsqueda de vivienda. El agente de un comprador está con el cliente en cada paso del proceso de compra de una vivienda. Desde encontrar la casa perfecta hasta presentar una oferta ganadora y navegar por los procesos de inspección y cierre; la mayoría de los compradores de viviendas consideran que su experiencia y orientación son invaluables. La mejor parte es, que debido a que son compensados ??a través de una comisión que paga el propietario al momento del cierre, la mayoría de los agentes brindan estos servicios sin costo alguno para usted.
Aún así, si estás considerando negociar la compra de tu casa directamente con el vendedor o el agente de venta, especialmente si estás acostumbrado a hacer tratos como parte de su trabajo. Esto sucede muchas veces cuando los compradores se sienten familiarizados con el vecindario donde están buscando, sintiendo que no hay razón para involucrar a un agente.
Sin embargo, armar un paquete de oferta ganador puede ser un desafío, sobre todo en el mercado de hoy en día donde se presenta una situación de ofertas múltiple en la que el comprador compite con compradores cuyas ofertas se elaboran cuidadosamente para maximizar su atractivo. El proceso de compra de una vivienda puede volverse emocional. Un agente de confianza puede ayudar a evitar pagar de más por una propiedad o pasar por alto las “señales de alerta” en la inspección. Toma en cuenta que los agentes de los compradores ofrecen un proceso profesional simplificado que es más probable que los agentes del listado recomienden a sus clientes.
Si se renuncia a un agente, los compradores tienen que escribir, enviar y negociar una oferta competitiva por su cuenta. También deben programar una inspección y negociar reparaciones. Son responsable de revisar y preparar todos los documentos necesarios, y deberán estar en comunicación constante con el agente del vendedor y su prestamista, inspector, tasador, compañía de títulos y otras partes relacionadas en el camino.
Entonces, ¿ya estás convencido porque es necesario el agente?
Es importante comprender las opciones en el mercado inmobiliario y pensar en tus preferencias al considerar si trabajar o no con un profesional de bienes raíces. Si se tiene experiencia en transacciones inmobiliarias y contratos legales, si existe comodidad en negociaciones de alto riesgo y se tiene mucho tiempo adicional disponible, es posible que una venta de iBuyer o FSBO funcione.
Sin embargo, si, como la mayoría de las personas, valoras la orientación de un experto y deseas que un profesional experimentado gestione el proceso, probablemente experimentarás mucha más tranquilidad y seguridad al trabajar con un agente de bienes raíces.
El conjunto de servicios de un agente de bienes raíces y las habilidades de negociación también pueden beneficiar financieramente a compradores y vendedores. En promedio, los vendedores que utilizan un agente se quedan con más dinero que aquellos que eligen la ruta FSBO o iBuyer. Los compradores no pagan nada de su bolsillo por una representación que puede ayudarlos a evitar errores costosos a lo largo del camino desde el contrato hasta el final.
Según el perfil de NAR, la gran mayoría de compradores (91%) y vendedores (89%) están encantados con la representación de sus profesionales de bienes raíces y los recomendarían a otros. Por eso, en términos de tiempo, dinero y experiencia, la mayoría de los compradores y vendedores encuentran la asistencia de un agente inmobiliario esencial e invaluable.
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