Por Lisselotte Morillo.
¿Has estado varias semanas viendo casas y estas listo para ofertar por la que mas te gustó?. En este momento, cuando decides comprar una vivienda, hay varios pasos para los cuales te debes preparar, todos conllevan un proceso, desde elegir al Realtor que tenga gran experiencia en el mercado de bienes raices y un buen conocimiento del área donde vas a comprar la casa, hasta organizar tus finanzas y estar definido en un rango de precio, sin embargo, hay un cierto riesgo en alguno de los pasos, de los cuales te voy a contar en este articulo y para los cuales debes estar preparado y asumir de forma equilibrada.
Hemos selccionado 3 razones principales o mas comunes, por las cuales algunos aspecto podrian salir mal en la negociación cuando vas adquirir una vivienda, sigue leyendo para que te enteres de cuales son:
1. Múltiples Ofertas: cuando existen varios compradores ofertando por una casa en particular lo cual es muy común en el mercado de hoy en día y uno de ellos ofrece la suma mas competitiva, en este esenario el dueño de la casa escoge la oferta mas alta, generalmente estos son compradores de contado, que hacen el negocio mas atractivo para el vendedor o para la constructora que posee la casa.
Cómo responder a ofertas múltiples: primero debes determinar la mejor estrategia antes de hacer una oferta. Varios factores intervienen en la oferta inicial, algunas personas recomiendan ofrecer 5% a 10% menos pero desafortunadamente esta ruta puede dejarte en el 2do lugar de ese precio competitivo que necesitas para adquirir la propiedad.
Algunas puntos a considerar son:
- Por cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado?
- Si es una lista nueva, cuan competitivo es el precio de la propiedad, hay casos que la casa tiene tan buen precio que se reciben multiples ofertas en pocos dias. En esta situación ofrecer unos cientos de dolares más hacen la diferencia entre quedarte con la casa y estar en segundo lugar. En otros casos, es obvio que la propiedad esta $20.000 por encima del precio real y se podría hacer una contraoferta con un precio menos, justificandolo con alguna documentación que sustente la menor oferta.
- Revisar ventas recientes en el vecindario inmediato, que este a menos de una milla de la propiedad en venta. Si la propiedad está evaluada por encima del precio, es recomendable hacer una inspección antes de hacer una oferta, las casas que posee el banco no renegocean despues de la inspeccción.
- Las condiciones actuales del mercado pueden jugar un papel importante. Un realtor activo en el mercado local inmobiliario sabe exactamente la tendencia en ese momento y te puede aconsejar de acuerdo a las proyecciones.
Multiples contraofertas: algunos vendedores le dan una segundaoportunidad a los compradores de hacer una oferta mejor y mas alta, antes de entrar en esta etapa de negociación, debes tener en cuenta que otros compradores van a ofrecer tambien. A los compradores se les recomienda aumentar el precio entre $1,000 y $5,000, chequeando las recientes ofertas y ventas pendientes en los listados. Los compradores son protegidos por un valor de avaluo en caso que sientan que el vendedor esta sobrevalorando demasiado lapropiedad. Si el vendedor solicita que no haya evaluación de contingencia con las multiples ofertas, preguntale a tu Realtor cuales son las consecuencias.
En este caso, el mejor consejo que te puedo dar sobre -que ofrecer al vendedor- es “obten un buen consejo y escuchalo” Una oferta inicial muy baja puede dejarte sin la casa, muy alta y puedes dejar dinero en la mesa. Aquí es cuando te puedes beneficiar de la experiencia de un Realtor con buenas habilidades de negociador.
2. Financiamiento: existen muchas causas por las cuales el financiamiento puede ser una de las razones por la cual la transacción salga mal pero basicamente significa que el comprador no le fue aprobado el crédito hipotecario y por lo tanto no pudo comprar la casa.
Toda aprobación de crédito pasa por un proceso de evaluación donde se acepta o se niega. Ese proceso es particular para cada entidad de financiamiento pero tiene en común varias cosas:
1. Analiza tu calificación crediticia “credit score”.
2. Analiza tu capacidad para endudarte.
3. Estudia tu ingreso contra tus egresos. Al igual que la durabilidad de tu ingreso a futuro, es decir tu estabilidad laboral.
4. Investiga tu estabilidad crediticia anterior para hacer una proyección de tu capacidad crediticia futura.
5. Eres comprador por primera vez o este es tu segundo o tercer crédito.
Estos son básicamente los aspectos que se miden en una aplicación de prestamo.
3. La casa tiene problemas estructurales. Esto puede involucrar inconvenientes mayores que hacen que el seguro se incremente demasiado y hacen que el precio de la casa no sea accesible para el que opta a la compra, un ejemplo de esto puede ser, hongos, daño extensivo de termitas, estructuras humedas, entre otros.
El principal remedio para estar inmune a estos problemas y poderlos solventar con tranquilidad para que no te causen un dolor de cabeza es no involucrar tus sentimientos en la negociación, tratar en la medida de lo posible de actuar con ecuanimidad y no hacerte espectativas defiitivas durante el inicio del proceso de compra.
Para mayor información sobre este tema contacta a José Rodríguez al 407-340-6458 quien te brindará la asesoría necesaria en materia inmobiliaria en el momento preciso.
