Por Claudia Mundlos
Charles Rutenberg Realty
No hay duda que el mercado inmobiliario en Florida Central y el Condado de Seminole, han estado muy activos en los últimos años. Pero es este el mercado que los compradores y vendedores estaban esperando después de la recesión?
En los últimos meses hemos escuchados algunas inquietudes acerca del futuro de los precios de las casas. Como consumidor esto puede haberte caído de sorpresa, pero hay cada vez más y más voces entre los profesionales (agentes inmobiliarios especializados y corredores hipotecarios) quienes predicen que los precios van a caer en el último momento. Algunos hasta hablan acerca de otro pequeño ¨estallido¨.
Como agentes que hemos estado en el mercado por una década –y qué particular década fue esta– podemos confirmar que hay unas pequeñas señales de alerta: precios incrementándose rápidamente, un creciente inventario que incluye constructores motivados, los cuales están lanzando espectaculares incentivos (por ejemplo una piscina gratis) si compras una de sus casas, y compradores listos y dispuestos, pero aun no disponibles, que simplemente no pueden darse el lujo de tener la casa que quieren porque no califican en ninguno de estos precios. Justo como en 2005, este verano, -las múltiples ofertas- fueron el nombre del juego y hasta vimos el retorno de las clausulas escalatorias (compradores dispuestos a licitar más que otros hasta un precio tope que en muchos casos terminaba siendo mayor al precio solicitado. Pero es todo esto realmente una razón potencial para alarmarnos y ser dramáticos? Tomemos un momento para mirar la memorable década pasada en la que nos referimos previamente y veamos que nos dicen los números…
2005-2015 – Una Década en el mercado Inmobiliario del Condado Seminole
Aquí están los principales puntos mencionados cuando miramos a la gráfica:
– En Enero 2005, el precio de la media en el Condado Seminole era $206,250. Para Noviembre 2005 dicho precio había incrementado a $264,000 que ha sido considerado para ser el pico más alto del mercado inmobiliario. Después del desplome inmobiliario el precio de la media cayó a solo $85.000 en Febrero 2011. Desde ahí se ha recobrado a $180,500 para Octubre 2015.
– El número de ventas cerradas también se ha duplicado en los años pasados yendo de 5,717 unidades vendidas durante el 2009 a 10,157 unidades vendidas 2014.
– También hemos visto decrecer el número de propiedades disponibles para la venta de 6.003 unidades en Diciembre 2010 a 3.397 unidades en Diciembre de 2014. Por favor toma en cuenta que este inventario no incluye nuevas casas construidas.
– El número de ventas de casas en foreclosure también ha caído en los últimos años. En 2012 el número de casas que se vendieron como -ventas cortas- fue de 1.989 y en 2014 cayó a 611. El número de ventas de casas en juicios hipotecarios en el 2010 era 2.343 comparado a 1.932 unidades en 2014, entonces la caída aquí no se ve tan significante. Por favor nótese que estos números no incluyen ventas en foreclosure en etapas de la corte.
– En 2010 el porcentaje de ventas de casas en foreclosure era de 60% (más de la mitad de todas las casas) comparado a 33% en 2014.
– Aún tenemos 2 meses restantes del 2015, pero pareciera en general que los valores se han incrementado con respecto al año pasado y que el porcentaje de ventas de casas en foreclosure ha caído aún más.
– Las tasas de interés se han mantenido en los niveles más bajos históricamente, para noviembre de 2015 alredor del 4%.
Como se puede observar, a pesar del hecho que los precios subieron a una tasa elevada del 2013 al 2014 aun no estamos en los niveles de precio de la media que se había alcanzado en el pico del mercado del 2005. El inventario tampoco está cercano a lo elevado que estaba en el 2008, pero mantén en mente que nuestros números no incluyen inventarios de constructores. Es grato ver, que están disminuyendo las ventas de casas en foreclosure.
Lo que ayudará a mantener las –ventas cortas– en una baja, es el hecho que los compradores que adquirieron sus casas después del desplome, tuvieron que poner mucho dinero de inicial, entonces por un lado, ellos ahora tienen más equidad en su hogar y en segundo lugar los pagos son significativamente más bajos. Adicionalmente, hemos visto en el área un mercado laboral mejorado. Tampoco olvidemos que las tasas de interés aun en niveles históricamente bajos (alrededor del 4%) continuará estimulando a los compradores por primera vez, de la misma forma que motivara a los inquilinos a comprar nuevas viviendas, lo cual genera una sana demanda en el mercado inmobiliario del Condado Seminole. Pareciera que todo esto debería, por ahora, calmar nuestros nervios.
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El panorama (Potencial)
Lo que podemos ver que está sucediendo es una pequeña corrección en los precios de las casas, para hacer posible a los compradores que califiquen en uno de los rangos de precio. Basados en una conversación que tuvimos con nuestro principal financista el punto dulce entre los rangos de precios que muchos compradores pueden calificar en este momento es de $200.000 a $300.000. La mayoría de comunidades de construcciones de casas individuales (single family homes) en el condado de Seminole están sin embargo, en un rango más alto de este precio. Esto son buenas noticias para los dueños de casas que pueden vender en cualquier lugar dentro del rango de precio mencionado anteriormente. Ellos probablemente se beneficiaran de una venta de casa rápida y con su equidad en la mano es un buen momento para negociar su mudanza a uno de los vecindarios de mayor precio con menor demanda.
Pero, como todos sabemos, en el mercado inmobiliario todo se trata de tiempo y localidad.
*Nota: para los fines de este artículo, solo incluimos casas que están en lista /vendidas a través del servicio múltiple del listado local.
Contacta a Jose Rodriguez hoy al 407-340-6458 o jose@vivarealtygroup.com si tienes alguna pregunta sobre casas o si simplemente quiere conversar a cerca del mercado en tus planes futuros, no dudes en comunicarte con nosotros.
José Rodríguez y Claudia Mundlos es un dúo dinámico en el mercado inmobiliario y un equipo productor lider en Charles Rutenberg Realty, La firma inmobiliaria más grande de Orlando, residiendo en Sanford, FL.
