La segunda parte de esta experiencia consiste en hablar del proceso de pre-búsqueda, búsqueda, y selección.
Primera Parte – Segunda Parte – Tercera Parte – Cuarta Parte
En el artículo anterior compartí con ustedes parte de las dudas que tenia Julio con respecto a la compra de una propiedad en Orlando Florida
En el mercado de Orlando hay aproximadamente 20,000 propiedades para la venta. En el momento ano 2009-2010 es un mercado de compradores porque la oferta supera la demanda en una relación 12:1. Es decir por cada 12 propiedades en el mercado hay 1 comprador. Esta relación ha sido la causante principal en que los precios de las propiedades hayan bajado durante los últimos 4 anos.
Es imposible visitar 20,000 propiedades por lo tanto es vital hacer un proceso de selección antes de iniciar la búsqueda.
Yo vivo en Orlando desde el 2002 y conozco todos los vecindarios del area, las ventajas y desventajas de cada uno etc.
Utilizando mi experiencia y conocimiento del area y teniendo en cuenta las metas de inversión a corto y mediano plazo de Julio logramos definir unos parámetros de búsqueda efectivos que nos permitiría ubicar la mejor propiedad al mejor precio.
Los parámetros que utilizamos fueron los siguientes:
- Tipo de propiedad: Condo.
- Tamaño: Entre 1200 pies cuadrados y 1800 pies cuadrados (120mts² y 180mts²).
- Localización: Se escogieron áreas de buenos colegios, cercanas a centros comerciales con rápido acceso a las principales autopistas de Orlando y con un buen potencial de valorización.
- Tarifa de Asociación: Se excluyeron comunidades donde esta tarifa fuera de más de $300 mensuales sin importar que tan atractiva fuera la comunidad.
- Tiempo de compra: Entre 30 y 60 días. Se excluyeron propiedades donde no fuera posible una adquisición en este periodo. Hay propiedades que están en el mercado para la venta pero no se pueden comprar por un periodo de hasta 9 meses.
- Vecindarios: Se escogieron vecindarios que estuvieran localizados a no más de 40 minutos del aeropuerto, centro de Orlando, atracciones turísticas(Disney World, Universal Studios) y playas.
- Condos que tuvieran un mínimo de 3 cuartos, 2 baños y garaje para un carro.
- Año de construcción: Limitamos la búsqueda a condos que fueran construidos en el año 2000 o después, es decir con 10 años de antigüedad máximo.
- Comunidad: Se incluyeron comunidades que tuvieran al menos una piscina.
- Monto a Invertir: Se consideraron propiedades de un precio entre $40,000 y $100,000.
Como les decía anteriormente nuestro equipo tiene acceso a todas las propiedades que están para la venta. Una vez definidos los parámetros de búsqueda (Pre-búsqueda), encontrar la propiedad idead es más factible.
Durante el siguiente mes empezamos a buscar propiedades que cumplieran los requisitos que Julio estaba buscando. Cada vez que encontrábamos una propiedad esta se le mandaba a Julio por correo electrónico. Se mandaron alrededor de 200 propiedades. Julio clasificaba estas propiedades como posible, eliminar o considerar.
Durante este mes se tuvieron conversaciones telefónicas semanales con Julio para discutir sobre las propiedades que se estaban mandando y otros temas relacionados al proceso de compra.
Julio empieza a seleccionar ciertas propiedades que clasifica en su lista favorita. Para entonces se planea una visita a Orlando para continuar con la búsqueda y selección final de la propiedad.
El siguente articulo incluye la visita de Julio a Orlando Florida, el proceso final de selección y negociación de la propiedad.
Primera Parte de Guía para un inversionista de bienes raíces en Orlando
Tercera Parte de Guía para un inversionista de bienes raíces en Orlando
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