Por Lisselotte Morillo Eichner

Hace un año, la gran mayoría de los compradores de viviendas en estados unidos estaban desesperados por el estado del mercado inmobiliario. Los precios habían alcanzado máximos históricos. Había tan pocas casas en venta que las filas para casas abiertas se extendían por cuadras y los lugares listos para mudarse en áreas deseables recibían docenas de ofertas y provocaban guerras de ofertas desgarradoras. Por un momento pensabamos que no podría empeorar.

Bueno, en realidad, avanzamos rápido a un nuevo año y hoy en día hay aún menos casas a la venta, los precios han continuado su trayectoria ascendente y las tasas de interés hipotecarias se están disparando a un ritmo vertiginoso.

El resultado: los costos reales de ser propietario de una vivienda, los pagos que los compradores deben hacer cada mes, incluyendo costos de la hipoteca, el pago principal, junto con el impuesto a la propiedad y el seguro, se están disparando. Esto ha disminuido severamente el poder adquisitivo de la mayoría de los aspirantes a propietarios.

Alguien que compre la misma casa hoy gastará aproximadamente 1,5 veces más en sus facturas hipotecarias de lo que habría gastado solo un año antes. Los precios de las viviendas por sí solos no han subido al mismo ritmo que los gastos fijos. Lo que sucede es que los precios más altos de las viviendas y las tasas en aumento han inflado los pagos mensuales de la hipoteca en aproximadamente un 50% en solo un año.

Tomemos ese aumento, luego agreguemos las tasas de inflación más altas en 40 años, lo que eleva el precio de la gasolina y casi todo lo demás y las fuertes caídas en los mercados bursátiles y de criptomonedas, el resultado es que muchos compradores de viviendas en este momento están sufriendo estas consecuencias.

Esto está provocando un cambio de esquema, ya que la mayoría de los compradores se han centrado en el precio de venta de una casa y en cuánto más tendrán que ofrecer para obtenerla. Pero las tasas hipotecarias más altas pueden aumentar significativamente la cantidad que los propietarios entregarán a la financiadora. Por ejemplo, los pagos de hipotecas a nivel nacional son de aproximadamente $1,882 al mes, sin incluir los impuestos sobre la propiedad ni el seguro. Hace un año, eran aproximadamente $1,249. La cantidad exacta depende de dónde vivan los compradores.

Si analizamos el aumento en los pagos de hipotecas en las 15 áreas metropolitanas más grandes del país, por ejemplo en el área metropolitana de Miami, los pagos hipotecarios de los compradores son un 83% más altos que hace apenas un año. 

Ya podemos decir que se está comparando el 2022 como un año muy competitivo. Para los compradores por primera vez, esta parte es un desafío. Los compradores primerizos tienden a enfrentar obstáculos mucho más grandes, desde hacer pagos iniciales hasta poder calificar para hipotecas mientras siguen compitiendo con postores que compran todo en efectivo, inversionistas y propietarios existentes que tienen más efectivo para aportar.

Veamos en la gráfica el aumento de las tasas de interés en los últimos años.

Algunos precios están bajando levemente en ciertos mercados en respuesta a las tasas de inetrés más altas, particularmente en aquellos en que no hay tantos trabajos bien remunerados para respaldar los precios más altos, así como lugares donde se ponen a la venta más casas más pequeñas.

El precio promedio de lista de viviendas aumentó un 14,2 % para alcanzar un nuevo récord de $425.000 en el mes de abril, según los datos más recientes de la página web Realtor.com. Las tasas hipotecarias promedio aumentaron un 78%, pasando del 2,96% en la primera semana de mayo de 2021 al 5,27% en mayo de este año 2022 para tasa fija a 30 años. Cifras de la página Realtor.com

La situación ha obligado a muchos compradores de vivienda con presupuestos más modestos a ceder en las casas de sus sueños, mudarse a áreas menos convenientes o simplemente abandonar su búsqueda en el futuro previsible.

El esenario actual es que los compradores se enfrentan a una competencia con ofertas en efectivo, a menudo de inversionistas o propietarios que tienen mucho tiempo cons sus casas, que se están mudando a propiedades más pequeñas y menos costosas. Podemos destacar que el atractivo para los compradores en efectivo es que no se ven afectados por el aumento de las tasas hipotecarias e incluso pueden beneficiarse de ellas.

Con respecto a los alquileres, los inquilinos no la han tenido mucho más fácil: los precios de la renta aumentaron un 57,2% en marzo en comparación con el año anterior, según los datos más recientes de Realtor.com. Hay muchos compradores que están pagando más de alquiler, pero no encuentran nada en el mercado de vivienda para comprar.

Es frecuente en estos días ver casas de alto rango de precio por ejemplo de 800,000 a mas de un millón de dolares, recibir ofertas en efectivo de $200,000 a $300,000 sobre el precio de venta. ¿Qué está sucediendo con esto? ¿Cómo puede alguien que está obteniendo una hipoteca competir con esa situación?

Las viviendas de inicio con rangos de precios más accesibles se han secado, incluso en las zonas residenciales. La gente no gana lo suficiente para sostener estos precios. También es importante tener en cuenta que las tasas hipotecarias que reciben los compradores dependen de una variedad de factores, incluidos sus puntajes de crédito, el monto de su deuda, el tamaño de sus préstamos, cuánto están pagando por la casa, etc. 

Entonces, ¿cuánto más tendrán que pagar los compradores de viviendas por sus hipotecas? 

La pregunta sigue latente y a medida que nos adentramos más en el 2022 la situación parece calentarse aún más. La gran interrogante es, ¿en qué momento explotará el globo? ¿Hasta cuándo esta situación es sostenible? Puede que las casas estén llegando a sus puntos máximos antes de empezar la tan rumorada, caída?

Seguiremos muy de cerca las tendencias del mercado para mantenerte informado de los últimos acontecimientos. Así que subscribete a nuestro blog y si tienes una pregunta directa hazla al final de este post.