Por Lisselotte Morillo Eichner
Has escuchado el dicho, menos es mas? bueno, en resumen, para el mercado de hoy en dia seria, mas es mas. Con frecuencia nuestros clientes no estan dispuestos a ofrecer tanto mas por el precio de la casa y hemos visto negocios que se caen por esta razón.
Tal vez no sea perfecta, pero, la casa que acabas de visitar cumple con muchas de los requisitos que estás buscando. Gabinetes de madera a la medida, un porche cerrado, un patio que da hacia un bosque y en un vecindario que te encanta. Con el bajo inventario de propiedades disponibles para la venta que tenemos en la actualidad, una ropiedad asi, tendria hasta 30 compradores en fila, dispuestos a ofertar para comprarla.
En este momento hay que dejar la emociones a un lado, porque si tu corazón está enganchado con ella y no puedes soportar la idea de perder la casa, entonces es el momento de hacer una oferta que el vendedor no pueda rechazar. De lo contrario es muy probable que termines con una decepción.
La lógica convencional te dirá que ofrezcas mucho dinero por ariba del precio; pero, cuando se trata de ofertar en una casa, hay más elementos sobre la mesa, que solo el dinero. La mayor oferta no es siempre la que gana– por razones que pronto descubrirás.
Todo empieza por conocer con qué tipo de vendedor estas tratando. Toma en cuenta los siguientes aspectos: ¿Necesita mudarse en el futuro cercano?, ¿Es suspicaz de los compradores muy entusiasmados?, ¿Está abrumado con el trabajo u otros compromisos que lo mantienen ocupado?, ¿Le preocupa que los nuevos compradores no valoren la casa de su infancia o los detalles que renovó en la cocina? Algunos dueños de casa no quieren vender a inversionistas y tienen sus razones personales.
Las respuestas a estas preguntas tienen poco que ver con dinero. Si, los vendedores quieren un precio justo por su casa, pero algunas veces en las negociaciones, ellos tienen otras necesidades en su mente también. Aquí tienes como preparar una oferta que el vendedor sencillamente amará.
Por supuesto consulta con tu agente inmobiliario, según su experiencia, los mejores consejos para preparar la oferta y que podrias ofrecer que te haga destacarte sobre el resto de los compradores.
Ofrece más del precio publicado
Esta por descarte dería la primera opción, ya que está entredicho que la mayoría de los dueños de las casas quieren vender su hogar por o mas del precio publicado. Si ellos tienen un agente representándolo, habrán ajustado ese precio para dejar un rango de negociación, lo cual significa que, si tu oferta está por encima del precio pedido, tendrás su atención. Esto es un gran punto de partida.
Haz una oferta limpia.
Una oferta limpia significa que no preguntes al vendedor que ayude a pagar los costos de cierre. Esto incluye costos como tarifas de préstamo, la garantía de la casa, o los gastos de transferencia de la asociación de condominio (HOA). Con un trámite menos que preocuparse el vendedor probablemente agradecerá este gesto y será un punto a tu favor que te destaque y te separe del resto de los ofertantes.
Optén una pre-calificación con el agente de préstamo del vendedor.
Trabajar con alguien en quien el vendedor confía, te ayudará a aliviar cualquier inquietud acerca de la credibilidad de tu crédito o tu habilidad para comprar. Ahora, esto no te obliga a obtener el préstamo con ese agente – solo reafirma al vendedor que tienes la capacidad financiera (especialmente para los que han sido defraudados por compradores previos).
Ofrece un depósito de garantía a la compañía de título del agente de venta.
Esto tiene el mismo impacto en el vendedor que el consejo anterior – esto le reafirma al vendedor que tienes los fondos que dices que tienes. Esto será una vez más un gesto que suavizará las preocupaciones del vendedor predispuesto.
Dile al vendedor porque quieres esa casa
Si puedes hacer esto en persona, asombroso. Sin embargo, no es lo que comúnmente sucede por varias razones. Lo que puedes hacer es escribir una carta personalmente al vendedor, explicándole por qué quieres la casa; contar historias acerca de tu familia, ser amigable, hacer que les agrades. Esto funciona bien para los vendedores que están dejando ir una casa que ha estado en su familia por un largo periodo. Ademas en un mundo tan digital como el de hoy en día los pequeños detalles son bien apreciados.
Analiza el precio del avaluo.
Escucha bien. Tu aún quieres tener el avalúo de la casa y saber que está correctamente preciada, lo que puedes hacer es una oferta para completar la diferencia en dinero, hasta cierto monto, si la valuación resulta por debajo del precio de venta. Hay estados que no permiten sobre pagar el precio de la casa si el avalúo resulta muy por debajo.
Ignora las propiedades personales del vendedor
Es aceptado preguntar si ciertas propiedades personales como un jacuzzi, lavadora y sacadora y nevera están incluidas en el precio de venta. Pero si dicen que no, déjalo así. Entre más requerimientos pongas en un vendedor, más será la presión que sentirán.
Incluye una cláusula de escalación.
En un mercado competitivo, tu oferta puede presentarse junto a muchas otras. Comunícale al vendedor que escalonarás tu oferta sobre cualquier otra que tenga, pero hasta cierto punto. Por ejemplo, tu llegarás hasta $5,000 por encima de cualquier oferta hasta $300.000. Esto sugiere que eres serio acerca de quedarte con la casa.
Se flexible con el tiempo
Algunos vendedores quieren estar afuera de la casa rápido para ahorrarse el pago de la hipoteca, empezar algún trabajo a tiempo o evitar pagar cargos mensuales extras de almacenamiento. Dile al dueño que te quieres mudar pronto. Otros pedirán más tiempo, para poder despedirse de amigos, terminar el año escolar, o terminar un contrato de trabajo. Carga la renta si tú quieres, pero permíteles el tiempo que necesiten.
Acorta el periodo de Inspección
Para ayudar a un vendedor que está bajo un contratiempo, puedes ofrecer acelerar las cosas al presionar para tener la inspección lista en 5 días en lugar de los típicos 10 días.
Aumenta tu deposito formal
El vendedor quiere saber si eres fuerte financieramente. Una de las formas que puedes demostrar esto es ofreciendo más del típico 1% del precio de venta para el deposito. Usualmente llegando hasta el 2% es suficiente.
Ofrece una mayor inicial
Otra manera de demostrar que estás financieramente sólido es poner más dinero del que está requerido en el pago de la cuota inicial. Si estás tramitando un préstamo FHA, por ejemplo, puedes poner 5% en lugar de 3.5%.
Oferta en efectivo
Una oferta de contado siempre atraerá la atención. Sin embargo, debes estar preparado para presentar pruebas de tus fondos.
Comprar la casa como esté
Firmar un adendum con la clausula “como esté” es una señal segura de que eres serio acerca de la casa – especialmente si has acertado en algunas de las sugerencias anteriores. Mantén en mente que esto no significa que no puedas hacer que la casa la inspeccionen y chequear con las regulaciones de estado. Algunas veces puedes salirte del acuerdo (y obtener de vuelta el dinero de compromiso) si a ti, claramente, no te ha gustado la forma en la que salió la inspección y debes comunicar esto durante el periodo de la misma.
Solicita tener una oferta de respaldo en caso que la primera sea rechazada.
Aún cuando hayas seguido los tips anteriores no hay garantía de que tu oferta será aceptada, pero no te desanimes. En ese caso, agradécele al vendedor y pregunta si puedes servir como una oferta de respaldo si la oferta actual se cae, esto sucede más seguido de lo que piensas.
Conoce al vendedor a profundidad
Esta es la pieza más importante. Un buen agente de compra simpatizara con el agente de venta al encontrar que es importante para su cliente. ¿Es el precio?, El tratara de averiguar porque está vendiendo, ¿se ha caído en algún pago? ¿Ha hecho una oferta en alguna otra casa? ¿Tiene que estar en un nuevo trabajo en un periodo de tiempo determinado? ¿Está tratando de inscribir a los niños en una nueva escuela antes del inicio del año? En otras palabras, cuales son los factores claves que te pueden dar la mejor oportunidad para cerrar el trato.
Conclusión
Finalmente, preparar una oferta que el vendedor amará se reduce a hacerle lo más fácil posible la vida al vendedor. Esto significa que aún tendrás que hacer tu tarea y cruzar tus dedos. Un manejo lento y torpe del papeleo solo retrasara el proceso… y posiblemente ahuyente al vendedor. Si el está entretenido con varias ofertas, entonces lo más seguro es que rechace la tuya. Las primeras ofertas que se rechazan son las problemáticas.
Para mas información sobre secretos al momento de ofertar por una casa, contáctanos al 407-340-6458 y con gusto te aconsejaremos todos los pasos para comprar la casa de tus sueños.
