La estructura física de una casa pierde valor con el tiempo, ya que el diseño va envejeciendo, los materiales se van deteriorando; sin embargo, es el terreno debajo de la estructura lo que incrementa en valor. Esta es una distinción importante, considerando que la compra de una casa es la mayor inversión individual que muchos compradores realizan en su vida. Negarse a ver la compra de una casa como una inversión, entender el manejo de los costos, o concentrarse en la funcionabilidad y alojamiento, puede limitar el rendimiento de la propiedad en general y las oportunidades para maximizar tu capital.
Cómo hacer para comprar una casa y que al realizar la inversión no pierdas dinero? Estamos perdiendo o ganando dinero al invertir en bienes raices? Esa es la gran pregunta que muchos se hacen y pocos se atreven a dar el paso en este tipo de inversión.
Al profundizar este tema es importante tomar en cuenta el siguiente aspecto: El valor del terreno y su valor de apreciación. Tomar la decisión entre la mejoría de una propiedad y la tierra en la cual está construida puede parecer trivial, pero no lo es, hasta que el inversor de mercado inmobiliario se enfoca en estas diferencias, es cuando se convierte en mucho mas facil encontrar inversiones mas eficientes que provean un retorno mas alto por la cantidad de riesgo o capital invertido. Como los precios de las propiedades son una función de la oferta y la demanda local, la apariencia, funcionabilidad y mantenimiento de la estructura física ciertamente impactará directamente en su valor.
Entender como la localidad y la perspectiva futura de las tierras influencian el retorno de la propiedad le permite a los inversionistas hacer mejores decisiones entre activos competitivos. La razón por la cual la tierra es un valor de apreciación es muy simple, la demanda por terrenos está en constante crecimiento y la población siempre incrementa y como la oferta es limitada, su precio se eleva con el tiempo. A menos, que algo limite la demanda para una área determinada que la haga inhabitable, la tierra siempre se espera que aumente su valor con el tiempo.
La pregunta es, en cuánto se estimará un terreno y cuantas bienhechurías lo mejorarán o depreciarán sobre el valor total. La estructura física de una propiedad es un valor depreciable, como envejece y se deteriora, requiere constantes inyecciones de capital para mantenimiento y que continue funcional, dependiedo de su diseño, actualizarlo para prevenir que caiga fuera de estilo y obsoleto.
El terreno no se deprecia.
El grado de depreciación de la estructura física será especifico para cada propiedad, pero es seguro decir que si se deja sola, la propiedad continuará perdiendo valor hasta el punto que le haga perder valor al terreno, esto pasa con casas muy viejas dentro de urbanismos que hacen que una casa nueva baje su costo solo porque está al lado de una estructura muy vieja que le quita vistosidad al panorama.
Algunas parcelas de terreno con estructuras inferiores en comparación con las propiedades de los alrededores, valdrán mas sin mejoras. Los dueños usualmente arrasan la estructura física para maximizar el valor de la parcela. Entonces, porque los asesores siempre sugieren que los dueños de propiedades comprometan capital para actualizar sus casas. La razón es para contrarestar la depreciacion que lentamente reduce el valor de la estructura. Los inversionistas de Real Estate se dan cuenta que esta clase de activos requiere capital para maximizar su valor.
Cómo funcionan las inversiones.
Una vez que un inversionista entiende el impacto del valor del terreno en su total apreciación, el mantra del mercado inmobiliario “localidad, Localidad, Localidad” tiene mas sentido. La implicación es que los compradores de casas tienen que mirar por encima de los atributos físicos de la casa y enfocarse en como su localidad en el mercado afectará su retorno en general. Esto es extremadamente dificil para compradores quienes esperan vivir en sus casas por un periodo de tiempo extenso. Sin embargo, hasta la mas simple compra puede ser mejorada con el tiempo y crear riqueza significante si esta localizada en un área de alta demanda, entonces los nuevos compradores deben tener en cuenta las siguientes consideraciones:
- Casas pequeñas o menos atractivas pueden proveer grandes retornos de inversión.
- La localidad dentro de los vecindarios afecta el valor de los terrenos.
- La edad cronológica promedio de los vecinos puede aportar datos de apreciación sobre el vecindario.
- Los desarrollos residenciales futuros pueden cambiar el valor de tu propiedad para mejor o para peor.
Recuerda analizar estas ideas y tendrás respuestas a tus futuras desiciones sobre invertir en mercado inmobiliario.
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