En julio, el promedio de préstamos hipotecarios con tasa fija a 30 años cayó por debajo del 3% por primera vez en la historia y aunque muchos estadounidenses se apresuraron a aprovechar esta oportunidad sin precedentes, otros cuestionan la exageración. ¿Las tarifas de hoy son realmente una gran oportunidad?
Si bien las tasas hipotecarias promedio han oscilado entre un 4% y un 5% en los últimos años, no siempre han sido tan bajas. Freddie Mac comenzó a rastrear las tasas hipotecarias a 30 años en 1971. En ese momento, el promedio nacional era de 7.31% Cuando la tasa de inflación comenzó a subir a mediados de la década de 1970, las tasas hipotecarias se dispararon. Es difícil de imaginar ahora, pero la tasa hipotecaria promedio de EE. UU. Alcanzó un máximo del 18,63% en 1981.
Afortunadamente para los compradores de vivienda, la inflación se normalizó en octubre de 1982, lo que provocó que las tasas hipotecarias tuvieran una trayectoria descendente que las llevaría a un nivel tan bajo como 3.31% en 2012. Desde 2012, las tasas fijas a 30 años han aumentado modestamente, con un promedio diario subiendo tan alto como 4,94% en 2018.
Entonces, ¿qué está provocando que las tasas de hoy caigan a mínimos sin precedentes? Incertidumbre económica.
Las tasas hipotecarias generalmente siguen los rendimientos de los bonos, porque la mayoría de los préstamos hipotecarios de EE.UU. Se empaquetan y se venden como bonos. A medida que la pandemia de coronavirus continúa debilitando la economía e inyectando volatilidad en el mercado de valores, un número creciente de inversores está cambiando su dinero hacia bonos de bajo riesgo. El aumento de la demanda ha reducido los rendimientos de los bonos y las tasas hipotecarias.
Sin embargo, según el economista en jefe de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, Lawrence Yun, “el factor principal de las bajas tasas hipotecarias es la postura complaciente de la Reserva Federal para mantener bajas las tasas de interés y comprar valores respaldados por hipotecas”. Según Yun, “veremos que las tasas hipotecarias se mantendrán cerca de este nivel durante los próximos 18 meses debido a la importancia de la postura de la Reserva Federal.
¿Cómo benefician las bajas tasas de hipotecas a los propietarios actuales?
Las bajas tasas hipotecarias aumentan la demanda de los compradores, lo cual es una buena noticia para los vendedores. Pero, ¿y si no tienes planes de vender tu casa? ¿Pueden los propietarios actuales beneficiarse de la caída de las tasas hipotecarias? La respuesta es ¡Sí pueden!
Un número cada vez mayor de propietarios de viviendas está capitalizando las tasas bajísimas de hoy refinanciando sus hipotecas existentes. De hecho, las solicitudes de refinanciamiento han aumentado en los últimos meses, y por una buena razón. Las tasas de interés reducidas pueden ahorrarles a los propietarios de viviendas un paquete tanto en los pagos mensuales como en los pagos totales durante la vida útil de una hipoteca.
El cuadro a continuación ilustra los ahorros potenciales cuando reduce la tasa de su hipoteca en solo un punto porcentual. Cuando se trata de refinanciamiento, cuanto mayor sea el diferencial, mayores serán los ahorros.
Pagos mensuales estimados en un préstamo fijo a 30 años
| Monto del Prestamo | 4.0% | 3.0% | Ahorros mensuales | Ahorros a 30 años |
| $100,000 | $477 | $422 | $55 | $20,093 |
| $200,000 | $955 | $843 | $112 | $40,184 |
| $300,000 | $1,432 | $1,265 | $167 | $60,277 |
| $400,000 | $1,910 | $1,686 | $224 | $80,368 |
| $500,000 | $2,387 | $2,108 | $279 | $100,461 |
Asegúrate de tener en cuenta las multas por pago anticipado de tu hipoteca actual y los costos de cierre de tu nueva hipoteca. Para un refinanciamiento, espera pagar entre el 2% y el 5% del monto de tu préstamo. Puedes dividir tus costos de cierre por sus ahorros mensuales para averiguar cuánto tiempo te llevará recuperar tu inversión, o usar una calculadora de refinanciamiento en línea. Para un cálculo más preciso de tus ahorros potenciales, sería un placer ponerte en contacto con un profesional hipotecario que pueda ayudarte a decidir si el refinanciamiento es una buena opción.
¿Cómo benefician las bajas tasas de hipotecas a los compradores de vivienda?
Ya hemos mostrado cómo las tasas bajas pueden ahorrarte dinero en los pagos de tu hipoteca. Pero también pueden impulsar tu presupuesto al aumentar tu poder adquisitivo. Por ejemplo, imagina que tienes un presupuesto de $1,500 para el pago mensual de la hipoteca. Si obtienes una hipoteca a 30 años al 5.0%, puedes pagar un préstamo de $279,000.
Supongamos ahora que la tasa hipotecaria cae al 4.0%. A esa tasa, puedes permitirte pedir prestados $314,000 mientras mantienes el mismo pago mensual de $1,500. ¡Eso es un aumento de presupuesto de $35,000!
Si la tasa cae aún más al 3.0%, puedes permitirte pedir prestados $355,000 y aún pagar los mismos $1,500 cada mes. ¡Eso es $76,000 por encima de su presupuesto original! Todo porque la tasa de interés bajó dos puntos porcentuales. Si has sido excluido del mercado anteriormente, las tarifas bajas de hoy pueden colocarse en una mejor posición para pagar la casa de tus sueños.
Por otro lado, el aumento de las tasas hipotecarias erosionará tu poder adquisitivo. Espera a comprar y tendrás que conformarte con una casa más pequeña en un vecindario menos atractivo. Entonces, si planeas mudarte, no te pierdas el descuento fenomenal que puedes obtener con las tarifas históricamente bajas de hoy.
¿Cuán bajas pueden estar las tasas de hipotecas?
Nadie puede decir con certeza cuánto bajarán las tasas hipotecarias o cuándo volverán a subir. Mucho dependerá de la trayectoria de la pandemia y del impacto económico posterior.
Los pronosticadores de Freddie Mac y la Asociación de Banqueros Hipotecarios predicen que las tasas hipotecarias a 30 años promediarán 3.2% y 3.5% respectivamente en 2021. Sin embargo, los economistas de Fannie Mae esperan que bajen aún más a un promedio de 2.8% el próximo año.
Aún así, muchos expertos coinciden en que aquellos que esperan aprovechar estas tarifas sin precedentes podrían perderse el trato de su vida. “Con las tasas ahora en mínimos históricos, es difícil imaginar que la gente pueda esperar algo aún mejor”, advierte Paul Buege, presidente y director de operaciones de Inlanta Mortgage. Noticias positivas sobre una vacuna o una vacuna más rápida que la recuperación económica esperada podría hacer que las tasas regresen a los niveles previos a la pandemia.
¿Cómo puedo obtener la mejor tarifa hipotecaria disponible?
Si bien la tasa hipotecaria promedio a 30 años ronda el 3%, puedes hacer una búsqueda rápida en línea y encontrar tasas anunciadas que son aún más bajas. Pero estas hipotecas ultrabajas suelen estar reservadas solo para prestatarios principales. Entonces, ¿qué pasos puedes tomar para asegurar la tarifa más baja posible?
Considera un plazo hipotecario de 15 años
Asegura una tasa aún más baja optando por una hipoteca a 15 años. Si puedes pagar el pago mensual más alto, un plazo de hipoteca más corto puede ahorrarte un montón de intereses y pagarás tu casa en la mitad del tiempo.
Aumenta tu puntaje crediticio
La recesión económica ha hecho que los prestamistas sean más cautelosos. En estos días, probablemente necesitarás un puntaje crediticio de al menos 740 para asegurar las tasas más bajas. Si bien no existe una solución rápida para el mal crédito, puedes tomar medidas para mejorar tu puntaje antes de solicitar un préstamo:
- Disputa las inexactitudes en tu informe crediticio.
- Paga tus facturas a tiempo y pónte al día con los pagos atrasados.
- Espera a solicitar un nuevo crédito.
- Paga las deudas y mantén bajos los saldos de tus tarjetas de crédito.
- No cierres las tarjetas de crédito que no utilices (a menos que te cobren una tarifa anual).
- Haz un pago de inicial grande
Cuanto más valor acumulado tengas en una vivienda, menos probabilidades tendrás de incumplir con tu hipoteca. Es por eso que los prestamistas ofrecen mejores tasas a los prestatarios que realizan un pago inicial considerable. Además, si depositas al menos el 20%, puedes evitar pagar un seguro hipotecario privado.
Pagar por puntos
Los puntos de descuento son tarifas que se pagan a la compañía hipotecaria a cambio de una tasa de interés más baja. A un costo del 1% del monto del préstamo, no son baratos. Pero la inversión puede resultar rentable a largo plazo en ahorros de intereses.
Compara las tasas de interés
Las tarifas, los términos y las tarifas pueden variar ampliamente entre los proveedores de hipotecas, así que investiga. Comunícate con varios prestamistas para averiguar cuál está dispuesto a ofrecerte la mejor oferta general. Pero asegúrate de completar el proceso dentro de los 45 días; de lo contrario, las consultas crediticias de varias compañías hipotecarias podrían tener un impacto negativo en su puntaje crediticio.
¿Estas listo para aprovechar las tasas de interes hipotecario más bajas de la historia?
Las tasas hipotecarias nunca han sido tan bajas. No pierdas la oportunidad de obtener una excelente tasa de interés para una casa nueva o refinanciar tu hipoteca existente. De cualquier manera, estaremos feliz de ayudarte.
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