En esta edición te contamos como ayudamos a uno de nuestros clientes a cerrar el contrato de su casa en Oviedo, Florida. Después de un Primer Open House exitoso, la casa obtuvo una oferta muy rápido. Mientras esto puede parecer una venta fácil y rápida a simple vista, vamos a levantar la cortina para ver más allá… Déjanos mostrarte el “tras bastidores” de otra transacción exitosa de bienes raíces y los pasos que tomó hasta su culminación, para que de esta manera tengas una mejor idea sobre la negociación, de hecho, todo el proceso del caso a continuación, realmente empezó hace un año…
Así empezó todo…
Recibimos un correo de nuestros clientes Brandon y Edissa en Julio de 2019, hace aproximadamente 9 meses. Querían una actualización del valor del mercado sobre su propiedad, así como una asesoría sobre el mejor momento del año para vender. Ellos eran vendedores de casa por primera vez y querían averiguar las mejoras que debían hacer a su propiedad para vender más rápido, idealmente al mejor precio posible.
Hace 5 años ellos compraron esta casa con nuestra ayuda así que nos era familiar el plano de planta y la ubicación en Cobblestone, Oviedo, FL.
La Consulta Inicial
El primer paso es coordinar una visita a la casa para evaluar la condición de la propiedad y cómo se compara su precio a las casas que se están vendiendo alrededor en los vecindarios cercanos en ese momento: Agosto 2019, han pasado 5 años desde la última vez que la vimos y la familia ahora tiene 2 hijos y una mascota.
La visita se acordó dentro de las siguientes semanas, considerando la agenda de los vendedores.
El momento HGTV
Siempre estamos curiosos de volver a ver las casas que vendimos hace algún tiempo para ver los cambios y el cuidado que los dueños han tenido, algo como la sección final de cada episodio de House Hunters’ de HGTV cuando el equipo hace el chequeo con los felices dueños para evidenciar los cambios que han hecho en el lugar. Particularmente nuestra parte favorita del Show!
Análisis del Mercado de Oviedo
En nuestra primera reunión estábamos preparados para hablar con detalle sobre las casas que se vendieron en el vecindario y en las áreas adyacentes comparables, en los últimos 6 meses; también compartimos información sobre las casas que estaban en el mercado en ese momento, así como las propiedades que estaban pendientes en ese momento. Las casas en esa parte de Oviedo tienen alrededor de 30 años, algunas han sido parcialmente remodeladas y teniendo todo eso en mente, estábamos listos para aconsejar a Brandon y Edissa.
Analisis FODA de la casa
El análisis FODA es una técnica estratégica de planificación que se usa para identificar las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas de una persona u organización relacionada con la competencia del mercado o planificación de proyectos.
La meta en la primera visita era dar una asesoría de acuerdo a la condición de la propiedad para poder completar de forma certera nuestro análisis general del mercado y poder discutir los aspectos de la casa que necesitan hacerse para tenerla lista para la venta.
Fortalezas
La casa en líneas generales estaba en buenas condiciones y los dueños habían invertido en algunas actualizaciones de estilo. Pavimentaron el estacionamiento frontal y la acera lo cual mejoró altamente la apariencia exterior en general.
La Casa 1620 Thornhill, Oviedo en 2014
La Casa 1620 Thornhill Circle, Oviedo en 2020
También pavimentaron una gran sección del patio trasero para incrementar el espacio abierto. Las siguientes son algunas de las actualizaciones que Brandon y Edissa hicieron en los últimos 5 años.
- Reemplazaron el techo de la casa.
- Agregaron un mueble empotrado en el cuarto familiar.
- Pintaron todo el interior de la casa en un color neutral.
- Reemplazaron la alfombra de los cuartos.
Debilidades
Sin embargo, había cosas que no estaban a su favor al vender la casa. Y entre los mayores retos podemos mencionar:
- Los pisos de madera y laminado estaban muy rayados en algunas areas.
- Han acumulado una gran cantidad de cosas y la casa se veía desordenada.
- El gabinete del segundo baño se veía viejo y no combinaba con el resto de la casa.
- El Aire acondicionado tenía alrededor de 15 años, funcionaba bien pero ya está en el final de su vida útil.
- El patio trasero necesita ciertos retoques de jardinería
- Los techos de la casa estaban texturizados, lo cual era muy popular en los 90’s pero ya está fuera de moda.
También se necesitaba ambientar. El ambientado o ‘staging’ en inglés, se realiza para darle un propósito a cada espacio de la casa. Al colocar el mobiliario adecuado, ayuda a los compradores potenciales a entender mejor el flujo del plano de la casa y que visualicen su vida en ese hogar. Es exactamente por eso que los constructores invierten mucho dinero en ambientar profesionalmente su “casa modelo”. Y quién no se ha sentido como en casa en una propiedad modelo?
Después de nuestra primera reunión, le recomendamos a nuestros clientes canalizar los aspectos que mencionamos anteriormente.
Seguidamente procedimos a determinar que basado en nuestra investigación, el mejor momento de poner la casa en el mercado era de Marzo a Mayo 2020 con un precio recomendado de venta de $354,000 a $369,000, dependiendo de las condiciones del mercado.
Nuestro plan era ir a la casa una vez más antes de que entrara a la venta para asegurarnos que todo estuviera lo más perfecto posible. Hablamos sobre un tiempo estimado de finales de 2019 comienzos de 2020 para fijar esa visita.
Nuestros clientes también querían estar informados sobre las ventas en el vecindario durante los meses siguientes, asi que les proveimos esas actualizaciones de Octubre a Diciembre, siempre manteniendo una vista cercana en las condiciones generales del mercado de bienes raíces en Oviedo.
Una inversión inteligente
Para el final de 2019 Brandon, nos envió un mensaje diciendo que el Aire Acondicionado se había dañado y que repararlo sería costoso. En ese momento queríamos saber la mejor ruta posible a tomar: reparar o reemplazar? Como la casa se iba a vender en los siguientes meses recomendamos reemplazarlo. Tener una nueva unidad de Aire Acondicionado es siempre un buen punto de venta, así que lo reemplazaron.
El precio debe ser correcto pero el tiempo también es crucial.
Nos volvimos a reunir en Enero 2020 ya que nos estábamos acercando a la fecha estimada de venta de la casa y planificamos una siguiente visita para los primeros días de Febrero.
En esa visita ellos decidieron el precio de venta. Como el inventario de casas disponibles para la venta estaba lento y eso es bueno para los vendedores, decidieron pedir por la casa $369,000. Como en ese momento ya empezaba la preocupación del Coronavirus al rededor del mundo, decidimos que la casa entrara al mercado en Febrero en lugar de Marzo o Abril. Esto al final resultó ser una muy buena decisión!
Trabajo en equipo
Los propietarios han trabajado muy diligentemente durante la temporada de invierno para arreglar la casa, reemplazaron el gabinete del 2do baño, mejoraron la apariencia del patio trasero, cambiaron el aire acondicionado, arreglaron el piso y acomodaron el mobiliario para fines de ambientación de espacios de acuerdo a su funcionabilidad. Nuestros clientes también cambiaron una mesa de desayunador por una que quedará mejor en el espacio y re-organizaron la sala de estar. Esto es un gran trabajo considerando que tienen dos pequeños en casa que atender, pero debemos decir que estábamos impresionados en la forma como Brandon y Edissa siguieron las recomendaciones y mantuvieron el plan. Cuando se trata de vender cada propietario debe hacer su parte para asegurar una venta exitosa. Créenos cuando decimos que vale la pena y que al final estará feliz de haber hechos los arreglos.
Hora de la verdad
Todo estaba listo y justo a tiempo, ya que hubo ciertos retos en el horizonte, en estos momentos el Coronavirus resultó ser algo muy serio así que el tiempo fue la esencia. Nuestro fotógrafo de Real Estate se agendó de inmediato y empezamos la campaña Online de publicidad. Un aviso de “Muy Pronto en lista” fue instalado en el patio y se planificó un Primer Evento de Open House para el Sábado, 29 de Febrero después de entrar al mercado el 26 de Febrero. Empezábamos a tener un flujo constante de muestras de la casa despues que habia entrado al mercado.
El Open House
Ahora, no sabemos si fue el café recién molido en una mañana fría el cual fue provisto por los tostadores de Café artesanal La Floresta Café o el hecho de que esta casa lucia asombrosa en las fotos de alta calidad que usamos en el mercadeo de esta casa – creemos que fue un poco de ambas…El hecho es que tuvimos un muy exitoso Open House con más de 25 familias que vinieron a tener una vista de la casa.
Llegaban las Ofertas
Para el Domingo 1ero de Mayo, tenemos 4 ofertas sobre la mesa para presentar. Todas eran muy fuertes, cercanas y hasta sobre el precio de venta. Aun cuando no fue la mas alta, los vendedores aceptaron inicialmente una oferta en efectivo. Los compradores se estaban mudando desde California. Como ustedes saben muchos vendedores prefieren una oferta en efectivo sobre una que es de contingencia o financiada, a menos que sea significativamente mayor y no haya ninguna preocupación sobre el avalúo. Por supuesto hay muchas otras variables que tener en mente pero no llegaremos ahí en esta oportunidad (ese sería un tópico para otro artículo completo)
Un giro inesperado
El dia siguiente que recibimos la llamada del agente de comprador diciendo que los compradores habían de pronto cambiado su forma de pensar y ya no querían esa casa. Miedo por las noticias del Coronavirus? No lo sabremos…
Por supuesto inmediatamente contactamos el agente de los otros compradores y les dijimos que la casa estaba disponible nuevamente. En menos de 24 horas pudimos asegurar otro contrato, esta vez con un comprador que estaba obteniendo financiamiento y poniendo el 20% del valor de la casa como inicial en préstamo convencional.
La linea Final
Después de esto, la transacción fue más sencilla de lo esperado. Si, hubo preocupaciones sobre la nueva situación en la que nos encontrábamos todos, por ejemplo, cómo se podrían trasladar las partes involucradas en la transacción durante una orden de quedarse en casa. Resulta que el Real Estate es considerado un negocio esencial, incluso en crisis de salud como esta. También aprendimos algunas cosas nuevas durante este nuevo COVID-19 mundo de Real Estate (alabada la tecnología) pero estamos felices de haber navegado a través de las inspecciones y el avalúo que siempre trae consigo un poco de nervios cuando se está del lado del vendedor, pero finalmente el cierre del contrato se dio de forma remota el 10 de Abril de 2020 con un precio de venta final de $369,000.
Todo se trata de los detalles
Como casi todo en la vida, se requiere una buena planificación y ejecución precisa lograr los objetivos. Durante 15 años en el mercado hemos visto como historias de bienes raíces, como esta, se repiten una y otra vez. Cuando llegue el momento preciso y sea el momento de vender tu casa, no dudes en contactarnos 407-340-6458, estaremos muy complacidos de hacer un plan personalizado para alcanzar tus metas inmobiliarias. Somos innovadores y nos adaptamos rápido a las oportunidades que el tan cambiante mercado de bienes raíces presenta.
Estamos seguros que Brandon y Edissa extrañaran su casa pero les deseamos la mayor felicidad en esta nueva etapa de sus vidas…
