La compras, la arreglas y la vendes por más, te suena familiar? Es el nuevo “trend” en el mercado de casas, y es que los shows de TV, han popularizado la idea de que comprar una casa para arreglarla y venderla con un margen de ganancia alto, es un negocio “sencillo” y fácil de hacer, sin embargo hay mucho más tras bastidores que debes conocer y que hacen que el negocio no sea tan simple como parece.
Por suerte como el objetivo de nuestro Blog es ayudarlos y darle toda la información necesaria para que el negocio inmobiliario sea lo más exitoso posible, en este artículo hemos creado una edición para contarles todo lo que hay detrás del negocio de comprar casas en Foreclosure (juicio hipotecario) para luego renovar y vender.
Entérate paso a paso cuáles son las fases previas a comprar una casa en Juicio Hipotecario (Foreclosure) y que es exactamente lo que debes hacer.
Hay mucho detrás de estos programas de TV que no te dicen, bien sea por ahorrar costo al aire, marketing, búsqueda de popularización etc, y en este artículo nos hemos encargado de hacerte un resumen para explicarlo mejor.
Si aún tienes dudas de lo que es el Foreclosure te invitamos a que revises en nuestro blog un artículo detallado que habla exclusivamente sobre este proceso haciendo click aquí
https://cafeconjose.com/mercado/todo-lo-que-necesitas-saber-sobre-foreclosure-y-mas/
Entonces, en principio empecemos con los que origina el negocio: La casa en Foreclosure. Básicamente el Foreclosure se da cuando el dueño de la casa incumple el contrato que firmó al comprarla, donde se compromete a pagar al banco el dinero que le prestó para la compra de la propiedad.
En este momento hay 3 ideas que se deben tener claras: 1. El dueño solicitó una suma de dinero prestada al banco. 2. El cumplimiento de la deuda está respaldada con la casa y 3. El banco al verificar la falta de pago, decide demandar al dueño.
Aquí es cuando empieza el proceso en la Corte, donde el banco envía los documentos que el comprador firmó cuando compró la casa. Típicamente en esos documentos hay una clausula que dice que si el dueño no paga o incumple el contrato debe asumir las consecuencias legales y es precisamente la clausula que el banco invoca para inciar la demanda.
La forma que tiene el Banco de recuperar el dinero es a través de la titularidad de la casa. Este proceso puede tardar un par de meses dependiendo de lo que se tarde el Foreclosure.
La corte fija la fecha para la subasta, donde se hace el remate de la casa, con el objeto que el banco tenga la opción de quedarse con la titularidad como forma de pago por la deuda o recuperar de la subasta el dinero que prestó.
Es un proceso que pasa a menudo, recuerda que existen inversionistas grandes y pequeños tras ese tipo de oportunidades. Muchos inversionistas o personas interesadas en propiedades en esta situación, buscan las listas disponibles en las páginas del Condado, donde publican las casas que van a ir a subasta por proceso de Foreclosure.
Puedes revisar cuáles son las propiedades que entrarán en foreclosure con su dirección, sin embargo, aquí, un punto muy importante a tener en cuenta es que estas casas solo se puede ver por fuera, las personas no tienen acceso a las áreas internas para verificar la condición general de la casa, ni hacer inspección. Al solo ver la casa por fuera, se compra como esté, en inglés “as is”, sin posibilidad de hacerle arreglos.
Es importante destacar que cuando se compra en la corte, usualmente las casas tienen demandas, segundos o terceros préstamos que van amarrados a la casa y por ende el nuevo dueño hereda las deudas que tenga la casa. Por esto lo recomendable es hacer una revisión del título para ver las deudas que tenga la casa, esta revisión usualmente cuesta $75.
Luego de saber las deudas el panorama está más claro, sin embargo toma en cuenta que hay gente que se dedica tiempo completo a esto y están pendientes de las mejores oportunidades. Así que no estás solo en la carrera, es un escenario muy competitivo.
El remate o subasta empieza en un precio bajo y luego continua el libre ofrecimiento de precios; la persona que ofrezca más, se queda con la casa, el banco también tiene el derecho de comprar la casa, si las ofertas son muy bajas y el banco comprueba que puede perder, entonces puede decidir quedarse con la casa; lo ususal es arreglarla y la colocarla nuevamente en el mercado abierto, esto es lo que se conoce como (REO) or Bank Owned.
Las condiciones de compra en ese momento, son diferentes, esas casas que entran al mercado, pueden comprarse con financiamiento, inspecciones y estudio de título, etc. El riesgo es menor, pero el precio es más alto.
Si el banco se queda con la casa, la puede arreglar y publicar para la venta a un precio mayor. Es menos riesgoso para el comprador pero es mas probable conseguir el precio mas alto.
En Conclusión, la mejor forma de conseguir el precio bajo es comprarla en la corte el día de la subasta pero existen más riesgos que debes asumir. Entonces la pregunta es? Eres una persona que te gusta tomar riesgos en los negocios? Tienes el capital para jugar con los márgenes al hacer este tipo de operación?
Toma en cuenta que las ventas en Foreclosure son en efectivo, no aplica el financiamiento, y si ganas en la subasta debes transferir el monto total de la casa en un periodo de 48 horas, así que todas las fases deben estar tomadas en cuenta.
Una vez que la casa es tuya, debes empezar a organizar los trabajos de reparación y mantenimiento, lo ideal es contar con un inspector de confianza que te informe sobre la condición general de la propiedad.
Posteriormente armar una agenda de trabajo donde organices los proyectos de remodelación o reparación que quieres hacer, por ejemplo (pintura, pisos, baños, cocina).
Debes tener un contratista de confianza que te de presupuestos antes de empezar el trabajo y que sea cumplido en el tiempo de culminación.
Todos estos factores afectan en el precio final de la casa y recuerda que el tiempo que la casa esté en tu propiedad debes pagar los impuestos.
La zona donde está la casa es otro punto importante a considerar así como el precio por el cual se han vendido las propiedades a su alrededor, ya que los gastos en reparaciones no pueden ser tan altos que eleven el precio final a mucho más de lo que se venden las casas en la zona. En este momento debes buscar la asesoría de un realtor experimentado en la materia, que te ayude con los cálculos.
Entonces tienes lo necesario para lanzarte a un negocio como éste? Puede una persona sin experiencia, invertir sus ahorros en este tipo de negocio y ver sus ganacias en un corto plazo? Como ahora lo sabes, depende de muchos factores a considerar así que si estas listo para el proyecto, no dudes en dejarnos tu comentario o pedir nuestra asesoría.
Esperamos que este artículo te haya servido para aclarar los pasos y así organizar tus prioridades para que tengas el negocio inmobiliario mas exitoso posible.
Si tienes mas preguntas o quieres una asesoría directa puedes contactarme al 407-340-6458. Jose Rodriguez.
