Constantemente escuchamos en el mundo de Real Estate la palabra `foreclosure’ pero ¿sabemos realmente lo que es y en que consiste este proceso dentro de una negociación inmobiliaria? En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber y más…
Antes de entrar en la definición legal, debemos aclarar cuáles son los actores involucrados dentro del proceso de adquisición de una casa; en primer lugar está El comprador (buyer), quien inicia el negocio al manifestar su voluntad de adquirir la propiedad a través de una oferta, este comprador puede adquirir la casa con recursos propios o con financiamiento de una Institución Bancaria en cuyo caso representa la segunda figura, es decir, el agente de financiamiento (lender), luego está El vendedor quien sede los derechos sobre la casa y puede ser una persona natural o una constructora (seller), y finalmente El bien que se va a negociar que puede ser casa, apartamento o local comercial (property).
Cuando el comprador inicia el proceso de adquisición, solicita un financiamiento; una vez aprobado, se fija la fecha del cierre del negocio para la firma de los papeles de la casa y del préstamo, en este momento el comprador adquiere los derechos sobre el bien y se compromete a pagar una cuota mensual para cubrir el monto financiado. Dentro de los papeles que se firman en el cierre, se encuentra la hipoteca, la cual constituye un derecho de retención en la propiedad comprada, lo cual hace que el préstamo este asegurado o garantizado.
El Foreclosure es un proceso legal en el cual el dueño de una casa pierde los derechos sobre la propiedad debido a que ha fallado en pagar la hipoteca. Si el dueño no puede pagar el resto de la deuda o no logra venderla en un short sale (ver articulo previo sobre short sale), la propiedad pasa a una subasta de foreclosure, si esta no se vende en la subasta, pasa a ser propiedad del banco que otorgo el financiamiento.
Lo que sucede en este proceso es que el agente de financiamiento (prestamista) trata de recuperar el balance del monto que financió al comprador, quien ha dejado de hacer los pagos respectivos, al forzar la venta del bien usado como garantía del préstamo.
Cuando hay falta de pago de las cuotas del préstamo, el banco activa las cláusulas del contrato firmado con el comprador y asume una pérdida de dinero, pero recupera una gran parte de la deuda al apoderarse y eventualmente vender la propiedad.
Las fases del Foreclosure
Fase 1: Pagos Caídos. El proceso de Foreclosure es largo, con variaciones específicas de Estado a Estado, pero todos comienzan cuando el prestatario falla en hacer los pagos de la hipoteca a tiempo. Esto se debe a dificultades que se le pueden presentar como: desempleo, divorcio, muerte o emergencia médica, en otras ocasiones, el dueño de la casa, también puede dejar de hacer los pagos de la hipoteca de forma intencional, debido a que los pagos exceden el valor de la casa o porque está cansado de manejar la propiedad. Por cualquier razón, el esenario es que el propietario no logra cumplir con los términos del préstamo.
Etapa 2: Aviso Público. Después de 3 a 6 meses de pagos caídos del préstamo, el ente de financiamiento publica un aviso a la Oficina de Registros del Condado, indicando que el comprador ha fallado en sus pagos. En algunos Estados, esto se llama Aviso de Fallo -Notice of Default (NOD)- en otros a –lis penden- término del latín para `Demanda pendiente’, dependiendo de las leyes del Estado el propietario debe pegar el aviso en la puerta de su casa. El propósito de esta nota oficial es que se dé cuenta que está en peligro de perder los derechos sobre la propiedad y ser desalojado del lugar.
Etapa 3: Pre-Foreclosure. Después de recibir la -Nota de fallo- del banco, el propietario entra en un periodo de gracia conocido como pre-foreclosure. Durante este periodo en cualquier momento de 30 a 120 días, dependiendo de la localidad, el lender (ente de financiamiento) puede hacer un arreglo con el propietario vía short sale o pagar el balance pendiente del monto adeudado. Si el dueño paga la deuda durante esta fase, el foreclosure termina y evita el desalojo de la casa y la venta. Si la deuda no se paga, el foreclosure continua.
Fase 4: Subasta. Si el retraso en el pago de la deuda no se solventa en el tiempo determinado por el ente de financiamiento, su representante legal o fideicomisario fijan una fecha para la venta de la casa en una subasta de foreclosure (foreclosure auction). La notificación de la venta se envía a las oficinas de registros del condado con copia al dueño, la cual se publica en la propiedad y se imprime en el diario local. Las subastas se llevan a cabo siguiendo pasos de la corte del condado en la oficina del fiduciario, en un centro de convenciones o hasta en la misma propiedad en cuestión.
En muchos Estados, el propietario tiene el derecho de redención, que significa que puede aparecerse con el dinero de la deuda y detener el proceso de foreclosure, hasta el momento en que la casa se subasta.
En el proceso de subasta, la casa se vende al mejor postor, es decir, la oferta más alta en dinero de contado. Como el conjunto de compradores que pueden pagar en efectivo la casa es reducido, muchos prestamistas hacen un arreglo con el lender llamado “escritura de foreclosure” (deed in lieu of foreclosure) para retomar la propiedad, u otro escenario que se puede dar es que el mismo banco la compra en la subasta.
Fase 5: Post-Foreclosure (después del Foreclosure). Si un tercero no compra la casa en la subasta, el lender toma la propiedad y se convierte en lo que se conoce como inmueble propiedad del banco (bank owned property) o REO Real Estate Owned.
Las casas propiedad del banco son vendidas en dos formas, mayormente publicadas con un agente de bienes raíces de la localidad para la venta en mercado abierto. La página de Real Estate Zillow tiene una lista de casas que son propiedad del banco que están a la venta. Algunos lenders prefieren vender sus propiedades en una subasta de liquidación, llevada a cabo en casas de subastas o en centros de convenciones.
Si quieres tener acceso a las listas de casas en propiedad del banco u otra de casas en proceso de Foreclosure haz click en el siguiente link y contacta a Jose Rodriguez al 407-340-6458 y con gusto te asesorará en el tema.
Haz Click aquí para ver las casas en Foreclosure en Orlando
que pasa si yo compre un Foreclosure por HOA en la Corte de Broward FL y tengo el Certificado del Titulo por la Corte, además hay un mortgage original pendiente y otros liens, puedo tomar posesión de la propiedad y vivir en ella o rentarla o venderla?que responsabilidades y derechos tengo ahora?
Hola Maria, llama al 407-340-6458 para darte las opciones! Gracias por escribirnos
Es verdad que después de seis años de dejar de pagar una propiedad el NY pasa a manos del propietario sin tener que pagar nada más de la propiedad?
Hola Martha, llámame al 407-340-6458 para darte las opciones! Gracias por escribirnos
ESPOSIBLE FINANCIAR UNA CASA EN ESTA SITUASION EN GA
Tengo una casa en nj y he dejado de pagarla por 8 años pero todabia no sale una fecha de subasta y ya no se que hacer ?
Hola Danny
Si claro, en las casas de foreclosure se consigue financiamiento normal. En algunas casos si la casa necesita muchas reparaciones entonces el banco no da financiamiento pero no es por el hecho de ser foreclosure si no por la condición de la propiedad.
Saludos
Perdi mi casa por foreclosure, ya la vendieron en Junior, pero no he recibido ninguna carta de desalojo, deberia simplemente irme y dejar la casa abandonada o espero el desalojo? Gracias
Compre una casa con mi novia y pague el deposito y mucho mas esta a su nombre la hipoteca nos estamos separando y ella no va a seguir los pagos que debo hacer para asumir la hipoteca de la casa
Hola Luis,
Gracias por visitar nuestro blog,
Primero debes verificar quien tiene la propiedad de la casa, es decir, a nombre de quien esta, si tienes titularidad sobre la casa, puedes escribir una carta al banco diciendo que quieres domiciliar los pagos a tu cuenta.
Saludos
cual es la diferencia de foreclosure y foreclosed
Hola! Dejé de pagar mi casa y parece que ya empezó el pre-forclosure porque me están llegando cartas de abogados ofreciendo su servicio e incluso uno me envió copia de la demanda. Tengo entendido que debo ser notificado oficialmente por el prestamista, pero no me ha llegado nada. ¿Debo esperar a que me llegue una notificación oficial?
Hola Jose,
Generalmente el ente financiero contrata a un grupo de abogados para que colecten el dinero que les debes, por esta razón te llegan las notificaciones de los abogados, es mejor pagar cuanto antes porque después deberás gastar en la deuda mas los honorarios de los abogados.
Hola Maria
Gracias por escribir en nuestro blog
Foreclosure es una casa que esta en juicio hipotecario porque el propietario dejo de pagar la hipoteca, entonces la casa entra en un proceso legal con el banco que presto el dinero, y foreclosed es cuando ya los derechos de la casa pasan a manos del banco y el propietario pierde su titularidad, debido a la falta de pago
Tuve mi casa para loos mitigation por dos años, por fin llegue a un acuerdo, pero en mi CR aparece que el prestamo estuvo en Foreclosure, mi hija va a estudiar a la universidad y no hay prestamo estudiantil, por tanto necesita que yo sea su co-deudora, pero con esto en mi reporte de cr, lo deniegan, habrá algún documento legal que yo pueda utilizar ya que pude llegar a un acuerdo con el banco y no se completó el proceso de foreclosure.
Hola Norma,
Gracias por escribir en nuestro blog,
Puedes enviarme un mail a info@realestatewall.com para explicar mejor el caso,
gracias
Saludos
Buenos días tengo una pregunta deje de pagar un filtro de agua que puse en mi propiedad tengo los pagos de la asociación y banco de mi casa al día !! La compañía de la del filtro me puede poner en foreclosure?
Hola mi nombre es Irina llevo sin pagar mi casa 12 años e pagado a abogados y ninguno resuelve el caso la casa pasa de banco en banco es decir un banco se la vende a otra y ninguno a hecho una modificación cuando la empiezo a hacer pago hago todo lo que me dicen y después me llega otra carta que otro banco la compro ya no se que hacer y el 18 tengo corte, el abogado que nos representaba nos abandonó el caso no se que hacer
Buenos dias queria preguntarle q a mi la asociacion de los condominios donde yo vivo me mando una carta q se llama under notice of delinquent assessment lien anteriormente yo mande el cheque de la cantidad q devia pero ellos me lo regresaron
Hola Paula,
Gracias por escribir en nuestro blog,
Si tienes los pagos del banco y del HOA al día no debes tener problemas, la compañía del filtro de agua no puede poner la casa en foreclosure porque no tienen potestad sobre la titularidad de la casa.
Espero que esta información te haya servido de ayuda
Hola Elena,
Gracias por escribir en nuestro blog,
Debes ponerte en contacto con las personas que te enviaron la carta y preguntar cual es el monto total que debes, a lo mejor te regresan el cheque porque generalmente cobran el monto de la agencia de collectors o de los abogados.
Espero que esta información te haya servido de ayuda
Hola Irina,
Gracias por escribir en nuestro blog,
Lo que te podemos sugerir es que escribas una carta al banco y preguntes cuanto es la deuda total que se debe de la casa, y luego trates de llegar a un arreglo con ellos.
cuando compre la casa en el ano 207 obtuve 2 prestamos uno $479000.00 y otro $112000.00 de mi prestamo grande debo $411000.00 y del chico $94000.00
deje de pagar el chico porque no quisieron ajustar el interes me estaban cobrando 9.5% pero sigo pagando el pago mayor no alcanzo a pagar el otro ellos pueden poner mi casa en foreclosure o solamente el que tiene la parte mayor de la deuda?
Hola mi nombre es Teresa sabe estoy que iba acompra una casa y ya había dado dinero y ya avía frimado un contrato pero la vendedora me dijo que no me podían vender por que la casa no tenia un título y que el banco la quito y no iso una subasta y que por eso no podían ponérmela ami nombre estoy bien triste es en Trenton
Hola Teresa,
Gracias por escribir en nuestro Blog, el caso con las casas en Foreclosure o Short Sale, es que el Banco tiene los derechos sobre la casa y generalmente los inversionistas de Real Estate ofrecen Cash por estas propiedades porque tienen precios mas bajos y por eso se venden rápido. Te devolvieron el dinero que diste?
Puedes escribir o llamarme al 407-340-6458 si necesitas mas información
Saludos
Jose
Buenas noches, quisiera saber cómo obtengo esa lista de inmuebles que tiene el banco, es decir de aquellas propiedades que no se vendieron en subasta.
Gracias por su rpta.
Saludos
Hola Isabel,
Gracias por escribir en nuestro blog,
Hoy voy a publicar un especial de una casa en Foreclosure. En que área o zona te gustaria ver las listas?
Te responderé también al correo electrónico para que puedas enviarme tu información de contacto,
Saludos
Jose
Hola mi esposo dejo de pagar la casa hace 6 meses y esta es la segunda vez que lo hace y quisiera saber yo por ser su esposa puedo hacer un arreglo con el banco no quiero perderla porque tengo 3 hijos y quiero que ellos sigan disfrutando de nuestro hogar vivo en Suffolk NY
Buen dia.
Tenemos dos mortgate:
1.- el primero de 120,000 se esta pagando al dia
2.-El segundo mortgate de 40,000 se solicito en el 2013 para incluirlo dentro de una bancarrota capit 7. en ese momento el lender recibio un pago del trusty por 3,200 .
desde esa epoca no se ha pagado el segundo mortgate, lo han transferido en tres oportunidades, ahora esta en la cia Servicing M. y estan nuevamente enviando cartas anunciando que iniciaran forclosure.
les hemos ofrecido pagar 100 al mes pero aun no contestan.
que se puede hacer? gracias por su atencion.
Pregunta, Pudo llamarla por telefono para una cita? Gracias
Hola Orlando,
Gracias por escribir en nuestro Blog,
Con respecto a tu pregunta, lo aconsejable es que te pongas en contácto con un abogado que maneje la parte inmobiliaria para que te ayudé con las comunicaciones del Foreclosure, recuerda que tienes un plazo para poder pagar la hipoteca antes que la casa vaya a juicio.
Espero que esta respuesta te haya ayudado
Saludos
Jose
Hola José Rodríguez,
Estoy interesado en comprar un apartamento asociado a un condominio pero aparece como dueño el Banco y está en foreclousure. Mi duda es si la compra del apartamento en esa condición es normal a otras compras. Es decir, si califico para un préstamo con otro banco la venta se hace normal? Cuál serían las ventajas y desventajas al respecto? O acaso el Banco que vende la casa solo quiere el cash del valor de la casa en su totalidad? Saludos y gracias por sus consejos.
Hola Fernando,
Gracias por dejarnos tu comentario en el Blog,
Las casas propiedad del Banco, pueden ser financiadas y generalmente tienen las mismas condiciones que la compra de una casa normal, también se les puede realizar inspección.
Las casas que se compran en “Cash” son las que están en subasta por juicio hipotecario.
Por favor avisame si esta respuesta fue útil y si necesitas más información no dudes en escribir a jose@vivarealtygroup.com
Saludos
Liss
buenas noches Jose una pregunta perdi mi casa, tuve foreclosed hace 2 años el 7 noviembre 2019 firme un contrato di de entrada 12,500 para comprar una nueva casa me aprovaron el credito condicional donde tego que decir que perdi una casa antes y mi abogada a mando esa aprovacin condicional al abogado del dueño de la casa y ahora el banco no me dio el prestamo y tampo me quieren devolver la entrada y mi abogada dice que ya se perdio mi entrada que devo hacer porfavor
Hola Jose,
Gracias por escribir en nuestro Blog,
Lo primero que debes hacer es fijarte si cuando diste los $12,500 firmaste algun contrato o clausula, donde dijera que si el credito condicional no era aprobado, el dinero no se devolvía. Busca esta información y luego comunicate directamente con el banco o la entidad a la cual diste el dinero.
Espero que esta información te haya sido de ayuda,
Saludos
hola he leido cuidadosamente el articulo y todo es claro y he entendido a la perfeccion el tema pero tengo algunas dudas: Y QUE SUCEDE DESPUES DE SUBASTAR Y GANAR?? es dicir, no podré tener la posesion del inmueble o si?? los extitulares de la propiedad podrian seguir dentro de la propiedad hasta cuando? es posible que se deba hacer otro juicio para el desalojo? de ser asi cuanto tiempo toma en realidad tener una autentica y real posesion de inmueble??
he leido esto en alguna pagina donde defienden al deudor y se desprende la pregunta,, son solo 90 dias los que tiene realmente para desalojar una vez hecho el cambio de acreedor ?? osea una vez hecha la subasta y haberla ganado??
Escriba en la sección Defensas Especiales (Special Defenses) del formulario de Respuesta: “I live on the premises and I have a right under state and federal law to stay in my home until at least 90 days after the new owner takes title.” (Vivo en el predio y tengo el derecho, bajo la ley estatal y federal, de quedarme en mi casa hasta que pasen por lo menos 90 días después de que el título pase al nuevo dueño).
Hola Omar,
Gracias por tu comentario en el Blog, nos complace mucho saber que te agradó este articulo.
El dueño anterior de la propiedad tiene hasta 10 días después de la venta para saldar la deuda.
Si tienes otra pregunta no dudes en contactarnos.
Saludos
todo lo que ponen es muy interesante se ve que son unos profecionales que toman su valioso tiempo para ayudar a otros,eso dice mucho de su gran corazon sin animos de lucrar con la necesidad de la gente..Dios me los bendiga y mucha gracias por sus consejos.
Gracias por tu comentario Luis,
Nos complace saber que la información que publicamos es valiosa y de ayuda para ti y quienes visitan el blog. Esperamos poderte ayudar en la busqueda de tu casa próximamente!
Saludos
Liss
Hola puedo comprar una casa en pre-foreclosure con un loan de VA ( veteranos )
Hola Claudia,
Gracias por escribir en nuestro Blog,
Si, si se puede, En donde estás buscando?
Saludos
Liss
yo aplique para loss mitigation y me cerraron el caso x que cuando compre la casa estaba casado y mi ex esposa hizo una carta notariada que ella no era responsable de la propiedad el último documento me llego con el nombre de ella y que ella teñí q firmar yo les explique que la casa está a mi nombre que yo tengo un papel del juez cuando me divorcie que la casa se quedo conmigo y ahora ellos me quieren quitar la casa x q no se donde en se encuentra ella que puedo hacer en este caso
Buen día
Gracias por su atención, compré una propiedad en West Palm Beach para que la viviera mi hija, después se fue y no la siguió pagando, hace 8 meses que no se paga nada hoy me llego una carta del banco pidiéndome decisión en 14 días si la pongo en short sale o les entregó el título, como se si ya empezaron el foreclosure y cuánto tiempo dura en Florida. Por favor contestar también al correo electrónico.
Gracias
Hola mi nombre es Bryant soy del estado de Arizona y tuve mi casa en pre-forclosure page mi deuda que a lo que yo se incluía los meses atrasados, los recargos y lo de los abogados que llevaban el proceso de forclosure. Después de que pague gran cantidad para ponerme al corriente he estado pagando al corriente mi hipoteca sin atrasarme, hace una semana hablé a la financiera para escuchar que todo estaba bien con mi cuenta que no había ningún tipo de problema y lo que me dijeron fue que tengo recargo por el forclosure!! Me dijeron que debía algo de los abogados y y otros recargos!! Es normal eso? No se supone que cuando page em monto adeudado incluía todo esos gastos??
Hola Bryant,
Gracias por escribir en nuestro Blog,
Cuando suceda eso debes pedir un estado de cuenta de la Hipoteca y asegurarte que el monto que pagaste saldó todos los cargos adicionales, una opción es pedir estados de cuenta de la fecha que pagaste y compararlos con el monto que te dicen que debes. Ten a la mano copia del pago que realizaste.
Espero que esta información te pueda ayudar,
Lissi
Asistente de Real Estate
Buen dia Lisselotte,
Mi caso es el siguiente yo compre una casa en el 2006 y no pude continuar pagandola y la casa paso a Foreclosure y ya luego foreclosed. El caso es que continuan pasando notificacion de cobro y reportan esto al bureu de credito y si quiero comprar nuevamente una propiedad esto me aparece, que puedo hacer para que me eliminen eso, de antemano gracias por su informacion
Si una propiedad es subastada por pagos no realizados a la asociacion de condominios, existe la posilbilidad que el banco que financió el préstamo no se entere de lo que está pasando con la propiedad?
Muchas gracias por compartir información sobre este tema. Será de gran ayuda para tener más claro como funcionan este tipo de subastas. Un trabajo excelente.
Gracias a ti, nos complace que fisfrutes el contenido de nuestro blog,
si tienes alguna pregunta sobre el tema no dudes en escribirnos.
Tengo un foreclosure en mi credito el prestamos con el banco se cerro en el 2016 la propiedad entro en cancelacion de adquisicion en el 2017 y se empezo ja venta de ejecucion en el 2018 y fue finalmente vendida en el 2019. Cuanto tiempo tengo que esperar para comprar casa?