Constantemente escuchamos en el mundo de Real Estate la palabra `foreclosure’ pero ¿sabemos realmente lo que es y en que consiste este proceso dentro de una negociación inmobiliaria? En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber y más…

Antes de entrar en la definición legal, debemos aclarar cuáles son los actores involucrados dentro del proceso de adquisición de una casa; en primer lugar está El comprador (buyer), quien inicia el negocio al manifestar su voluntad de adquirir la propiedad a través de una oferta, este comprador puede adquirir la casa con recursos propios o con financiamiento de una Institución Bancaria en cuyo caso representa la segunda figura, es decir, el agente de financiamiento (lender), luego está El vendedor quien sede los derechos sobre la casa y puede ser una persona natural o una constructora (seller), y finalmente El bien que se va a negociar que puede ser casa, apartamento o local comercial (property).

negociando

Cuando el comprador inicia el proceso de adquisición, solicita un financiamiento, una vez aprobado se fija la fecha del cierre del negocio para la firma de los papeles de la casa y del préstamo, en este momento el comprador adquiere los derechos sobre el bien y se compromete a pagar una cuota mensual para cubrir el monto financiado. Dentro de los papeles que se firman en el cierre, se encuentra la hipoteca, la cual constituye un derecho de retención en la propiedad comprada, lo cual hace que el préstamo este asegurado o garantizado.

venta de real estate

El Foreclosure es un proceso legal en el cual el dueño de una casa pierde los derechos sobre la propiedad debido a que ha fallado en pagar la hipoteca. Si el dueño no puede pagar el resto de la deuda o no logra venderla en un short sale (ver articulo previo sobre short sale), la propiedad pasa a una subasta de foreclosure, si esta no se vende en la subasta, pasa a ser propiedad del banco que otorgo el financiamiento.

stop payment button

Lo que sucede en este proceso es que el agente de financiamiento (prestamista) trata de recuperar el balance del monto que financio al comprador, quien ha dejado de hacer los pagos respectivos, al forzar la venta del bien usado como garantía del préstamo.

Cuando hay falta de pago de las cuotas del préstamo, el banco activa las cláusulas del contrato firmado con el comprador y asume una pérdida de dinero, pero recupera una gran parte de la deuda al apoderarse y eventualmente vender la propiedad.

Las fases del Foreclosure

Fase 1: Pagos Caídos. El proceso de Foreclosure es largo, con variaciones específicas de Estado a Estado, pero todos comienzan cuando el prestatario falla en hacer los pagos de la hipoteca a tiempo. Esto se debe a dificultades que se le pueden presentar como: desempleo, divorcio, muerte o emergencia médica, en otras ocasiones, el prestatario puede decidir dejar de hacer los pagos de la hipoteca, de forma intencional debido a que los pagos exceden el valor de la casa o porque está cansado de manejar la propiedad. Por cualquier razón el no alcanzara a cumplir con los términos del préstamo.

Etapa 2: Aviso Publico. Después de 3 a 6 meses de pagos caídos del préstamo, el ente de financiamiento publica un aviso a la Oficina de Registros del Condado, indicando que el comprador ha fallado en sus pagos. En algunos Estados, esto se llama Aviso de Fallo -Notice of Default (NOD)- en otros a –lis penden- término del latín para `Demanda pendiente’, dependiendo de las leyes del Estado el prestatario debe pegar el aviso en la puerta de su casa. El propósito de esta nota oficial es que se dé cuenta que está en peligro de perder los derechos sobre la propiedad y ser desalojado del lugar.

Etapa 3: Pre-Foreclosure. Después de recibir la -Nota de fallo- del banco, el prestatario entra en un periodo de gracia conocido como pre-foreclosure. Durante este periodo en cualquier momento de 30 a 120 días, dependiendo de la localidad, el prestamista puede hacer un arreglo con el prestatario vía short sale o pagar el balance pendiente del monto adeudado. Si el prestatario paga la deuda durante esta fase, el foreclosure termina y el prestamista evita el desalojo de la casa y la venta. Si la deuda no se paga, el foreclosure continua.

acuerdo

Fase 4: Subasta. Si el retraso en el pago de la deuda no se solventa en el tiempo determinado por el ente de financiamiento, su representante legal o fideicomisario fijan una fecha para la venta de la casa en una subasta de foreclosure (foreclosure auction). La notificación de la venta se envía a las oficinas de registros del condado con copia al prestatario, la cual se publica en la propiedad y se imprime en el diario local. Las subastas se llevan a cabo siguiendo pasos de la corte del condado en la oficina del fiduciario, en un centro de convenciones o hasta en la misma propiedad en cuestión.

señal de foreclosure

En muchos Estados, el prestamista tiene el derecho de redención, que significa que puede aparecerse con el dinero de la deuda y parar el proceso de foreclosure, hasta el momento en que la casa se subasta.

En el proceso de subasta, la casa se vende al mejor postor, es decir, la oferta más alta en dinero de contado. Como el conjunto de compradores que pueden pagar de contado la casa es reducido, muchos prestamistas hacen un arreglo con el prestatario llamado “escritura de foreclosure” (deed in lieu of foreclosure) para retomar la propiedad, u otro escenario que se puede dar es que el mismo banco la compra en la subasta.

Fase 5: Post-Foreclosure (después del Foreclosure). Si un tercero no compra la casa en la subasta, el prestamista toma la propiedad y se convierte en lo que se conoce como inmueble propiedad del banco (bank owned property) o REO Real Estate Owned.

casa del banco

propiedad banco

Las casas propiedad del banco son vendidas en dos formas, mayormente publicadas con un agente de bienes raíces de la localidad para la venta en mercado abierto. La página de Real Estate Zillow tiene una lista de casas que son propiedad del banco que están a la venta. Algunos prestamistas prefieren vender sus propiedades en una subasta de liquidación, llevada a cabo en casas de subastas o en centros de convenciones.

Si quieres tener acceso a las listas de casas en propiedad del banco u otra de casas en proceso de foreclosure contacta a Jose Rodriguez al 407-340-6458 y con gusto te asesorare en el tema.

 

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