Que es Opendoor? Has escuchado hablar sobre ellos? La publicidad lo dice: vende tu casa sin listas, sin mostrarla, y decidiendo tu tiempo, puede sonar tentador…sin embargo, qué hay realmente detrás del escenario de Opendoor?, este nuevo software de ventas de casas que atrae la curiosidad de los vendedores como pie recién salido del horno, pero, es realmente beneficioso usarlo? Qué precio estas pagando por liberarte del estrés, de acortar el tiempo y de no mostrar tu casa?

Si estás curioso o buscas referencias sobre este novedoso sitio web, llegaste al lugar correcto, ya que con casos reales te demostramos todo lo que necesitas saber sobre la “fabulosa” comodidad de Opendoor.

Opendoor es una compañía que ofrece un servicio de compra de la propiedad al dueño de la casa, comenzando de la siguiente manera: Ingresas a la página de Opendoor, colocas tu dirección y en unos “pocos” clics tienes una oferta, básicamente llenando un cuestionario sobre la condición de tu propiedad y suministrando la dirección exacta. Cabe destacar que la página no compra casas que estén muy deterioradas  o que requieran mucho trabajo porque las compran en efectivo y las venden inmediatamente, eso es básicamente el negocio, comprar, adecuar y vender. Luego que aceptes la oferta completas una inspección “gratis” sobre tu casa, momento en el que nos preguntamos, ¿realmente crees que es gratis?, lo dejamos a tu análisis… Posteriormente fijas la fecha de cierre y obtienes el precio acordado después del resultado de la inspección.

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Su mecanismo de publicidad es agresivo, por eso la gente los escucha con frecuencia, como la compra es de contado, el dueño lo ve atractivo, porque venden su casa sin el estrés de fijar el precio e incógnitas del tiempo, etc, Opendoor envía la oferta y si el dueño acepta, se compra la casa, el dueño puede decidir cuando quiere hacer el cierre. La otra ventaja aparente, es que no se tiene que preparar la casa para mostrar, ya que en otros casos siempre que hay que mostrar la casa para su venta y esto implica mantenerla limpia, que el dueño debe salir de la casa y en algunos casos este proceso supone un estrés para el vendedor, sin embargo los dueños de casas, muchas veces, no están conscientes de cuanto les puede estar costando tener este beneficio.

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A continuación te describimos con un caso real, la experiencia que vivimos con un cliente que estaba a punto de vender su casa de inversion a través de Opendoor y en último momento decidió contactar nuestros servicios Profesionales de Real Estate para preguntar referencias acerca de la página.

La propuesta que le hacía Opendoor era comprarle la casa por $220,000, cobrando una tarifa de gastos de cierre de alrededor del 8%, es decir $17,000, hasta ese momento Opendoor no había visto la casa, el estimado del precio se efectúa de acuerdo a las ventas anteriores de otras casas similares en el área y el formulario que provee el dueño sobre la condición de la propiedad, luego que el dueño acepta, durante los próximos 7 días revisan la casa, y hacen las veces de inspector, si ven áreas dañadas o deterioradas, le reducen el precio a la casa, momento en el cual, consideramos que la cifra de venta se vuelve incierta hasta tanto ellos no revisan las condiciones de la propiedad.

En este caso, luego de analizar la propuesta y según nuestra experiencia en las condiciones del mercado le recomendamos al cliente que la casa se podía vender en $245,000, conforme a la tendencia de los precios en ese momento, menos los costos de cierre que eran $14,000 para un total de $231,000, que representan $25,000 más que lo que había ofrecido inicialmente Opendoor por la misma propiedad.

Si analizamos el punto de vista matemático con Opendoor la ganancia por la venta de la casa es $203,000, usando los servicios especializados de un Realtor, la ganancia es $231,000, para una diferencia de $28,000 sin incluir lo que debía pagar a Opendoor durante las inspecciones. Esto es solo analizando las cifras.

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Después de plantear estos montos al cliente su preguntas inmediatas fueron: Cuánto tiempo se tarda la venta de la casa? y si el precio realmente se podía conseguir de la venta?, lo cual son preguntas lógicas, dada las diferencias de precios entre ambas propuestas, y la respuesta fue sencilla, los $220,000 ofrecidos por la pagina, eran fijos e incluía cierre en 20 días, los $245,000 es el estimado de un profesional de Real Estate que conoce el mercado en sitio y tiene una noción más exacta de en cuanto se valora la casa y hasta cuanto están dispuestos los compradores a pagar.  Esto tal vez no lo realiza el software de la página.

Cabe destacar que el Realtor toma la previsión de saber hasta cuanto se puede bajar el precio en una negociación como para no afectar los intereses del vendedor, sin embargo, en este caso la diferencia era amplia contra la oferta de Opendoor como para pensarlo dos veces.

 El cliente nos expresó que estaba dispuesto a sacrificar una ganancia de $5,000 a cambio de la “comodidad” que ofrece esta empresa sin embargo como la diferencia podía ser más de $20,000 fue más beneficioso para el cliente, y aceptó hacer el negocio con nuestros servicios de Realtor. Las mejoras totalizaron $3,000 en reparaciones menores (pintura-cocina).  

La casa entró al mercado en Julio, 2018 en $248,000, se mantuvo en el mercado por 8 días hasta recibir la oferta, la negociación duró 2 días y se acordó en $239,000, menos los gastos de cierre de $14,000 entonces su ganancia neta se ubicó en $225,000. Si hubiese usado Opendoor la ganancia hubiese sido $203,000, sin contar que se llegó a la conclusión que si todavía le bajaban $5,000 al precio debido a las mejoras que había que hacer daba un total de $198,000.

La diferencia final fueron $25,000 lo cual es una cifra que vale la pena analizar, ya que cuando se terminó y el cliente vendió su casa, termino con $25,000 más de lo que le hubiese quedado si hubiese trabajado con Opendoor.

A nuestro criterio, los dueños de casas no saben cuánto dinero dejan de ganar al vender con Opendoor, erradamente pueden pensar que la diferencia serian $5,000 o un aproximado, y prefieren en primer instante evitarse el ajetreo de mostrar la casa, de salirse etc, pero si se informarán sobre el valor real que pueden dejan de ganar al trabajar con ese sistema, estamos seguros que lo considerarían mejor.

estresado o feliz

Después de explicar este caso podemos inferir que el precio de la casa ofrecido por paginas web puede ser menor de lo que en realidad se puede fijar, a cambio de agilizar pasos, pero no se puede comparar estos estimados, que muchas veces son realizados por algoritmos y programas de computadora, con la experiencia de un profesional de Real Estate que lleva años en el mercado y que prevé los posibles contratiempos que pueden darse en una transacción, con una aplicación.

Por eso quisimos que las personas entiendan y se conscienticen de que no todo lo que brilla es oro, en principio Opendoor puede tener muy buen marketing puede parecer cómodo y rápido pero en el fondo lo que hay detrás de esta gran maquinaria es que estás dejando de ganar un margen alto por el precio de venta de tu casa, al final del día eso deja menos dinero en tu bolsillo y si usas un buen Realtor, te puede conseguir un negocio seguro, satisfactorio y mucho más rentable, sin mencionar la atención constante y el trato personalizado.

La asesoría de un profesional experimentado que te ayuda durante todo el proceso de venta no se puede comparar a la efectividad de una aplicación computarizada. El Realtor está ahí para ti 24/7, Opendoor no, una página web no puede contestar el teléfono en caso que tengas alguna pregunta o queja, aunque parezca un cierre rápido de 20 días, analiza el margen que estas dejando de ganar por una supuesta comodidad.

Recuerda que para Opendoor poder fijar el precio de tu casa debe incluir sus costos operativos y pueden bajar el precio aún más si al ver la casa necesita reparaciones porque dichas reparaciones son calculadas en base a precios estándar, sobre los arreglos que ellos decidan, entonces se estiman en el tope de su valor, en cambio con la asesoría de un Realtor puedes realizar las reparaciones a menor costo en las áreas que realmente sean necesarias y que maximicen el retorno de tu inversión.

Esperamos que este artículo haya sido de gran ayuda y que al momento de vender tu casa optes por la decisión que más te conviene financieramente hablando porque eso te dará bienestar a ti y a tu familia.

Si estás pensando comprar o vender una casa y quieres conversar más sobre tus opciones llámame o envíame un texto al 407-340-6458.

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