Donde están las mejores posibilidades de invertir en bienes raíces en Orlando?

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Como agente de bienes raíces en Orlando y con más de 7 años dedicados a esta industria considero que las mejores posibilidades están en aquellas áreas de muy buena localización y donde se construyo desmesuradamente en los tiempos del boom 2001-2006. La mayoría de estas comunidades tienen un porcentaje alto de foreclosures -propiedades reposeidas por los bancos – y short sales. Estas propiedades que en muchos casos han sido abandonadas se pueden adquirir a precios muy por debajo del precio del mercado.

En el condado Seminole en la intersección de la I-4 y la carretera estatal 46 en el sentido oeste se consiguen propiedades como describo arriba. Esta area tiene muchas ventajas como son:

• Cercanía a la autopista I-4: 5 minutos. Es la autopista principal de Orlando comunica el sur y el norte de Orlando
• Cercania a la autopista 417: 5 minutos. Es una de las principales autopistas de Orlando. Comunica el sur-este de Orlando con el norte-este de Orlando. Pasa cerca al aeropuerto internacional de Orlando y la principal universidad de Orlando
• Centro comercial Seminole Town Center: 7 minutos. Este centro comercial tiene tiendas como Dillards, Macy’s, JC Penney etc. En la misma area se puede encontrar Super Target, Best Buy,Walmart, Sports Authority, Old Navy, Books A Million y muchos mas.
• Excelentes colegios: Lake Mary/Sanford tienen la reputacion de ofrecer unos de los mejores colegios en toda el área metropolitana de Orlando. Todos los colegios de primaria- elementary school- tienen una clasificación A. Los colegios oficiales de educación media y bachillerato también están muy bien catalogados.
• Cercania a las playas: 30-45minutos. Las playas de Daytona Beach y New Smyrna están alrededor de 25 -30 millas.
• Cercania a puestos de trabajo de salario medio/alto. A menos de 10 minutos se encuentra el corredor de negocios internacionales de Heathrow sede de algunas de las multinacionales mas grandes de la región como AAA, Chase, Convergis, Fiserv, BNY Investment, AIG marketing, Symantec Software, Hartford Insurance, Mitsubishi Power Systems, Sanford Airport y muchos mas. Estan companias emplean más de 20,000 personas
• Restaurantes y sitios de esparcimiento: 10 minutos. A escasos minutos usted tiene la posibilidad de llegar a unos de los mejores restaurantes de todo Orlando como: Ruth’s Chris steak house, Fishbones, Shulas347, Amura, Finnese, Terra Mia, Willow Tree y muchos más.

Cada condado en el área de Orlando tiene vecindarios que son más atractivos que otros. Si está pensando en comprar una casa en Orlando ya sea como inversión o como residencia personal y está buscando un agente de bienes raíces que lo asesore en la compra lo puede hacer llamando al 407-340-6758 o llenando la forma que aparece abajo.

Buen Dia,

Jose V Rodriguez – 407-340-6458 – Charles Rutenberg Realty

Durante este año 2011 he tenido la oportunidad de trabajar con varios inversionistas americanos y extranjeros. En esta entrada quiero compartir que tipo de propiedad han preferido comprar estos personajes y cuál es la rentabilidad.

General mente lo que ellos/ellas están buscando en la propiedad es lo siguiente:

• Localización
• Propiedad que se pueda alquilar fácilmente- menos de un mes, idealmente 2 semanas
• Bajos costos de mantenimiento
• Relativamente nueva- construcción de 1995 o después
• Idealmente 3 cuartos y 2 baños. Puede ser 2 cuartos pero no menos de 2 baños. Garaje es ideal pero no es un requerimiento.
• Al menos 1,000 pies cuadrados. Esto equivale a 90 metros cuadrados.

Quiero resaltar que estas inversiones fueron realizadas en el área metropolitana de Orlando Florida. La mayoría de estas inversiones fueron en efectivo y algunas con financiamiento del banco.

Townhomes de 3 cuartos, 2 ½ baños, garaje para un carro, construcción de 2002 y buena condición es la propiedad que más se ha vendido.

Les explico los detalles:

• Precio de venta $97,000
• Gastos de compra: $600
• Arreglos varios como cambiar tapetes, pintar etc : $1,500

Total inversión: $99,100

Alquiler: Estas propiedades se han alquilado en $1,200 al mes. La duración del contrato es por un año. El tiempo que tomo en arrendarse es menos de 2 semanas. Algunas propiedades se alquilaron en menos de 5 dias.

Gastos de mantenimiento al ano: $4,900. Esto incluye impuestos de renta (Property taxes), seguro de vivienda, gastos de asociación en la comunidad, tarifa de conseguir el inquilino.

Rentabilidad: 9.5%.

Como estas son inversiones a mediano, largo plazo es complicado calcular las apreciaciones en 3, 5, 7 anos. Es justo concluir que los precios de estos inmuebles van a subir – sin embargo es difícil estimar la valorización anual.

Si usted o alguien que usted conozca está interesado en invertir en finca raíz en Orlando Florida se puede comunicar conmigo.

Esta es la última parte de esta guía e incluye el proceso que se sigue una vez hay un contrato entre el comprador y vendedor de la propiedad.

Primera Parte – Segunda Parte – Tercera Parte – Cuarta Parte

Una vez existe un contrato el comprador tiene 24 horas para mandar el deposito. Este depósito es negociable generalmente es de mínimo $1,000. Al final de la transacción este depósito es devuelto al comprador.

El comprador también tiene derecho a evaluar la condición de la propiedad. Esto se hace a través de una compañía que inspecciona la propiedad. Generalmente el comprador tiene entre 7 y 10 días para hacer esta inspección. La inspección es pagada por el comprador y es recomendable hacer 2 inspecciones. Una es la inspección general de la propiedad, incluyendo el techo, aire acondicionado, estructuras etc. La segunda inspección que se recomienda es de comején (termitas). En Florida por el calor, la humedad y la lluvia existe el comején. Se han visto casos de propiedades parcialmente comidas por el comején. Estas 2 inspecciones no son obligatorias y el comprador puede decidir si las quiere o no quiere hacer.

La compañía de titulo se encarga de investigar el pasado de la propiedad y asegurarse de que no haya problema con la escritura.

Es recomendable medir el terreno y asegurarse de que no hay problemas con los límites de la propiedad. Hay compañías que se encargan de ese trabajo (Survey companies)

Si la venta se hace por ejemplo un 20 de Julio. Hay que asegurarse que el vendedor pague los impuestos de renta hasta ese día. En Orlando los impuestos de renta se pagan al final del año es decir que hay que colectar por adelantado el dinero de la porción del año que le corresponde al vendedor

Hay tarifas que en Orlando el dueño de la casa debe pagar. Algunas veces los bancos tratan de favorecersen en este sentido obligando al comprador a pagar estas tarifas. Se acuerdan cuando les decía que había que revisar muy bien las condiciones de venta de la propiedad?

Es recomendable asegurar la propiedad. Existen seguros contra incendios, huracanes, robo etc. Lo ideal es comprar una póliza que empiece a funcionar el mismo dia del cierre de la transacción.

También hay que hacer transferencia o conección de  servicios públicos. Agua, electricidad, gas, teléfono, cable, internet etc.

El último paso es en el día del cierre. Ese día el comprador firma los papeles que le corresponde y se hace la transferencia de fondos. Los fondos van del comprador a la compañía de titulo y esta se encarga de pagarle al vendedor. El dueño también firma los papeles que le corresponde incluyendo el traspaso de la escritura.

Ese dia también se recibe la llave y el comprador toma posesión de la propiedad.

En este caso Julio y Jesus regresaron a Orlando a firmar los papeles pero no es necesario que el inversionista regrese a Orlando. Los cierres se pueden planificar de ante mano con el inversionista estando en su país de residencia o en otra parte del mundo.

Estoy seguro que esta guía les va ayudar a familiarizarse con el proceso de invertir en bienes raíces en Florida. Cada estado en Estados Unidos tiene sus propias reglas y leyes y este proceso puede variar dependiendo en donde se hace la inversión

El proceso real fue mucho más complejo de lo compartido en esta guía  y si está seriamente considerando la posibilidad de invertir en Orlando llámanos al 407-340-6458, escríbenos a jose@cafeconjose.com o llene la forma abajo.

Esta es la tercera parte de esta guía para inversionistas y consiste en la visita a las propiedades favoritas, selección de la propiedad y negociación. Aqui puedes leer la primera parte y la segunda parte.

Primera Parte – Segunda Parte – Tercera Parte – Cuarta Parte

Julio llegó a Orlando Florida desde Venezuela un lunes. El hizo una reserva de 7 días con viaje de regreso el lunes siguiente. Nos encontramos y conocimos personalmente en mi oficina el martes en la mañana. Sorpresa mía cuando veo que Julio había invitado a un amigo suyo a este viaje de negocio que también estaba considerando invertir en bienes raíces.

El martes en la mañana nos dedicamos a seleccionar un poca mas las propiedades basados en áreas.  Hubo 2 áreas que finalmente Julio considero. La primera relativamente cerca  a los parques de atracción y el aeropuerto. La segunda área un poco más retirada de los parques pero más residencial y tranquila.

El martes en la tarde y el miércoles en la mañana nos dedicamos a recorrer la primera área y visitar las propiedades escogidas. Se vieron propiedades de un precio de $40,000 hasta $100,000 y con los requisitos previamente descritos en la primera parte de esta guía. Se escogieron las top 3 propiedades. El miércoles en la tarde y el jueves en la mañana se recorrió la segunda área y se visitaron las propiedades favoritas. En la segunda área se visitaron propiedades de $60, 000 a $100,000. Se escogieron 3 propiedades de este grupo.

Al final habían 6 propiedades de donde se iba escoger la que se iba a comprar. Ese Jueves en la tarde Jesus que es el amigo de Julio manifestó que el también está muy interesado en comprar y seguramente lo va hacer en este viaje.

Esa tarde también se hablo de las ventajas y desventajas de cada vecindario, de cada propiedad. Aquí yo presento un servicio de asesoría que es totalmente gratis y proveo información para analizar cuáles han sido las tendencias en cuento a precio en los últimos anos, también se estudia los índices demográficos como el salario per cápita de la población en el área, grado de educación de la población y otros índices que puedan ayudar a determinar el potencial de valorización en un futuro

También se hicieron unas llamadas adicionales a los representantes de los bancos dueños de las propiedades para establecer cuál era la flexibilidad en precio y otros términos de la negociación.

Finalmente Julio y Jesus que definitivamente había decidido invertir escogieron 2 propiedades de la segunda área. Esa misma tarde se prepararon las ofertas, servicio que también ofrecemos y es gratis, y se las presentamos a los 2 bancos. Los bancos como son entidades grandes y con diferentes niveles de gerencia no responden inmediatamente a una oferta. El tiempo de respuesta es entre 2 y 7 días.

Yo quede comprometido hacer el seguimiento de las ofertas y tratar de que el banco respondiera positivamente a las ofertas.

Para Julio y Jesus parte de su trabajo ya había terminado ahora tocaba esperar la respuesta del banco. Antes de terminar la reunión se escogieron 2 propiedades más en caso de que los bancos no respondieran favorablemente a las ofertas que se habían presentado

Ese fin de semana Julio y Jesus que habían traido parte de su familia a Orlando se dedicaron a visitar las atracciones de la ciudad. Visitaron los parques de Disney y Universal Studios, Daytona Beach y La Nasa en Cabo Cañaveral.

El lunes antes de su viaje regreso recibimos respuesta de uno de los bancos y días después respondió el otro banco.

Los bancos siempre adhieren sus propias condiciones a los contrato de compra que rigen las transacciones de finca raíz en el estado de Florida. Hay que tener mucho cuidado con esas condiciones porque los bancos pueden utilizar estas condiciones para favorecerse. Se revisaron esas condiciones y todo estaba dentro de  lo normal. Julio y Jesus ya estaban en Venezuela es decir que esta parte se hizo a través de fax y correo electrónico.

En el contrato también se fijaron fechas de cierre, fecha para inspeccion de las propiedades etc.

El siguiente artículo incluye el proceso desde que se firma el contrato hasta el cierre del negocio incluyendo detalles adicionales que hay que supervisar durante la transacción.

Primera Parte – Segunda Parte – Tercera Parte – Cuarta Parte

La segunda parte de esta experiencia consiste en hablar del proceso de pre-búsqueda, búsqueda, y selección.

Primera Parte – Segunda Parte – Tercera Parte – Cuarta Parte

En el artículo anterior compartí con ustedes parte de las dudas que tenia Julio con respecto a la compra de una propiedad en Orlando Florida

En el mercado de Orlando hay aproximadamente 20,000 propiedades para la venta. En el momento ano 2009-2010 es un mercado de compradores porque la oferta supera la demanda en una relación 12:1. Es decir por cada 12 propiedades en el mercado hay 1 comprador. Esta relación ha sido la causante principal en que los precios de las propiedades hayan bajado durante los últimos 4 anos.

Es imposible visitar 20,000 propiedades por lo tanto es vital hacer un proceso de selección antes de iniciar la búsqueda.

Yo vivo en Orlando desde el 2002 y conozco todos los vecindarios del area, las ventajas y desventajas de cada uno etc.

Utilizando mi experiencia y conocimiento del area y teniendo en cuenta las metas de inversión a corto y mediano plazo de Julio logramos definir unos parámetros de búsqueda efectivos que nos permitiría ubicar la mejor propiedad al mejor precio.

Los parámetros que utilizamos fueron los siguientes:

• Tipo de propiedad: Condo.
• Tamaño: Entre 1200 pies cuadrados y 1800 pies cuadrados  (120mts² y 180mts²).
• Localización: Se escogieron áreas de buenos colegios, cercanas a centros comerciales con rápido acceso a las principales autopistas de Orlando y con un buen potencial de valorización.
• Tarifa de Asociación: Se excluyeron comunidades donde esta tarifa fuera de más de $300 mensuales sin importar que tan atractiva fuera la comunidad.
• Tiempo de compra: Entre 30 y 60 días. Se excluyeron propiedades donde no fuera posible una adquisición en este periodo. Hay propiedades que están en el mercado para la venta pero no se pueden comprar por un periodo de hasta 9 meses.
• Vecindarios: Se escogieron vecindarios que estuvieran localizados a no más de 40 minutos del aeropuerto, centro de Orlando, atracciones turísticas(Disney World, Universal Studios) y playas.
• Condos que tuvieran un mínimo de 3 cuartos, 2 baños y garaje para un carro.
• Año de construcción: Limitamos la búsqueda a condos que fueran construidos en el año 2000 o después, es decir con 10 años de antigüedad máximo.
• Comunidad: Se incluyeron comunidades que tuvieran al menos una piscina.
• Monto a Invertir: Se consideraron propiedades de un precio entre $40,000 y $100,000.

Como les decía anteriormente nuestro equipo tiene acceso a todas las propiedades que están para la venta. Una vez definidos los parámetros de búsqueda (Pre-búsqueda), encontrar la propiedad idead es más factible.

Durante el siguiente mes empezamos a buscar propiedades que cumplieran los requisitos que Julio estaba buscando. Cada vez que encontrábamos una propiedad esta se le mandaba a Julio por correo electrónico. Se mandaron alrededor de 200 propiedades. Julio clasificaba estas propiedades como posible, eliminar o considerar.

Durante este mes se tuvieron conversaciones telefónicas semanales con Julio para discutir sobre las propiedades que se estaban mandando y otros temas relacionados al proceso de compra.

Julio empieza a seleccionar ciertas propiedades que clasifica en su lista favorita. Para entonces se planea una visita a Orlando para continuar con la búsqueda y selección final de la propiedad.

El siguente articulo incluye la visita de Julio a Orlando Florida, el proceso final de selección y negociación de la propiedad.

Primera Parte de Guía para un inversionista de bienes raíces en Orlando

Tercera Parte de Guía para un inversionista de bienes raíces en Orlando

Si estas interesado en conversar acerca de una inversion en bienes raices aquí en Orlando llamame al 407-340-6458, escríbeme a jose@cafeconjose.com o llene la forma abajo.

Si estas en el area podemos compartir un café. Mi oficina esta en 7015 CR 46A, Lake Mary FL 32746 o nos podemos encontrar en un Starbucks, Panera Bread etc. Puedes escoger el sitio abajo cuando llenes la forma.

Voy a compartir la siguiente experiencia que sucedió el año pasado y que sirvió para ayudarle a un primo de una amiga a invertir en bienes raíces en Orlando Florida. Como es un proceso largo voy a dividir el artículo en 4 partes.

Primera Parte – Segunda Parte – Tercera Parte – Cuarta Parte

La primera parte consiste en responder todas las preguntas que tenia Julio acerca del proceso de compra. Tengan en cuenta que Julio es de Venezuela y esta experiencia se puede aplicar para cualquier inversionista extranjero que quiera invertir en Orlando Florida.

En septiembre del 2009 recibí una llamada de una amiga que vive en mi comunidad. Ella es venezolana y ha invertido en bienes raíces aquí en Orlando. Me dijo que tenía un familiar que vive en Venezuela  y que estaba interesado en invertir en bienes raíces en Orlando Florida. Días después me puse en contacto con el primo de mi amiga y como era la primera vez que Julio iba a invertir fuera de su país tenía muchas preguntas acerca del proceso.

Les hago un resumen de las inquietudes que tenia Julio y de la conversación en general.

1)    Que papeles o documentos necesito para comprar una propiedad en Orlando?

No se necesita ningún papel o documento. Cualquier persona o inversionista extranjero puede invertir en bienes raíces.

2)    Qué tipo de financiamiento existe para extranjeros?

Las líneas de financiamiento están limitadas en el momento. Esto está relacionado con la situación económica del país y estás líneas de financiamiento pueden cambiar a medida que los bancos mejoren su situación y tengan más fondos para prestar. Sin embargo hay bancos que prestan el 60% del valor de la propiedad es decir que el inversionista tiene que pagar el 40% al momento de la compra.

Julio decidió no aplicar para un financiamiento y comprar en efectivo (cash).

3)    Existen tarifas adicionales al precio de compra de la propiedad? Por ejemplo gastos de cierre etc?

Si, hay tarifas adicionales. Estas tarifas dependen del precio de la propiedad porque es un porcentaje del precio. Y también dependen en si la propiedad se compra en efectivo o con financiamiento. Si la compra se hace en efectivo el porcentaje es alrededor del 1.5%. Es decir una propiedad que cuesta U$100,000 tiene una tarifa adicional de U$1,500. Si la compra se hace con financiamiento el porcentaje es alrededor del 3%.

No hay mas tarifas adicionales.

4)    Cuáles son los costos anuales fijos de tener una propiedad?

• El impuesto a la propiedad (property taxes) es un costo y es alrededor del 1.5% del valor de la propiedad. Es decir una propiedad de $100,000 paga alrededor de $1,500 anuales. Hay que tener en cuenta que a medida que el precio de la propiedad sube también suben los impuestos a la propiedad.
• Es recomendable asegurar la propiedad. Esto no es obligatorio. El costo es alrededor de $800 al año.
• Hay ciertas comunidades donde hay que pagar una tarifa mensual que es de administración de la comunidad. Esta tarifa puede ser de $50 hasta $300 mensuales dependiendo de la comunidad.

5)    Qué tipo de documento el estado da que prueba que yo soy el dueño de la propiedad?

A través de la escritura se prueba que una personal es la dueña de la propiedad. La escritura se firma el día del cierre por el anterior dueño de la propiedad. La escritura tiene el nombre del anterior dueño de la propiedad, los nombres de los nuevos dueños, la dirección y la descripción legal de la propiedad. Esta escritura se registra en el condado donde está la propiedad.

6)    Como estoy seguro que en un futuro nadie va a reclamar algún derecho por la propiedad que estoy comprando?

Cuando se compra una propiedad en Orlando Florida también se compra un seguro a la escritura o al título de la propiedad. Es decir si en un futuro llega haber un reclamo por parte de un tercero en contra de la propiedad este seguro de titulo responde a los reclamos. Estos seguros son dados el día del cierre por la compañía de titulo que garantizo el cierre e hizo la investigación del pasado de la propiedad.

Segunda Parte de Guía para un inversionista de bienes raíces en Orlando

Si estas interesado en conversar acerca de una inversion en bienes raices aquí en Orlando llamame al 407-340-6458, escríbeme a jose@cafeconjose.com o llene la forma abajo.

Si estas en el area podemos compartir un café. Mi oficina esta en 7015 CR 46A, Lake Mary FL 32746 o nos podemos encontrar en un Starbucks, Panera Bread etc. Puedes escoger el sitio abajo cuando llenes la forma.

Este fin de semana entro al mercado una casa en bloque muy bonita construida en el 2005. Esta casa es un short sale (preforeclosure), tiene 3 cuartos, 1 oficina, 2 baños y garaje para 2 carros. La casa está en buen estado, seguramente hay que cambiarle la alfombra y pintarla por dentro. La cocina es de buen tamaño y la casa tiene vista al agua. El cuarto principal es grande tiene 2 closets grandes y el baño del cuarto principal es espectacular. La casa tiene una distribución abierta y tiene techos altos

Retreat at Wekiva es una comunidad cerrada ubicada en la parte oeste de Sanford a solamente 5 minutos de la I-4 y la 417. Tambien hay un centro comercial bien cerca con almacenes como Macys, Dillards, Target, Best Buy etc.  El distrito de negocios de Heathrow está a 5 minutos. Las playas están como a 35 minutos y el centro de Orlando esta a media hora.

Retreat at Wekiva pertenece a una zona escolar muy buena y la mayoría de los colegios están ranqueados “A” que es el grado más alto.

La casa esta vacía y se puede ver en cualquier momento. El precio es de $199,900 y ya sea como inversión o para vivir en ella, esta propiedad es una magnífica oportunidad.

Si quieres mayor información acerca de esta casa o de alguna otra propiedad en Orlando Florida me puedes llamar al 407-340-6458 o mi correo es jose@cafeconjose.com