Se han preguntado cómo está el mercado de bienes raíces dentro de este sector de casa lujosas en Orlando? Bueno esta entrada va dedicada a personas que esten buscando comprar una mansión o para aquellas personas que esten curiosas en el tema!

Para efectos de este estudio definí una mansión como una casa que está en el mercado para la venta y que el precio sea más de $5 millones. En el área metropolitana de orlando incluyendo los condados Seminole, Orange, Lake, Osceola y Volusia hay en este momento 24 casas para la venta.

La casa mas costosa está ubicada en el condado de Orange y el precio de venta es de $10,900,000. Esta mansión tiene 13 baños, 6 habitaciones y un terreno de construcción bajo aire acondicionado de 14,477 pies cuadrados. Todo el terreno marca un área de 2.8 acres y la casa está ubicada en la comunidad de Isle Of Osprey cerca a Bay Hill. Aquí les pongo el link para que vean mas detalles de esta y se deleiten con esta belleza de casa.

http://mfr.mlxchange.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=1029071116&s=MFR&t=MFR

La siguiente mansión está ubicada en el sector de Windermere y el precio de venta es de $9,800,000. Esta casa tiene 5 habitaciones y 9 baños. Tiene un área de construcción de 9,267,000 pies cuadrados y fue construida en el año 2006. Aquí les pongo el link para que vean más detalles.

http://mfr.mlxchange.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=1556406091&s=MFR&t=MFR

La casa más costosa que esta para la venta en el condado Seminole es una mansión que está ubicada en Longwood en la comunidad Sweetwater Club. Esta casa tiene un terreno de construcción bajo aire acondicionado de 16,000 pies cuadrados, un terreno total de 11 acres y un precio de venta de $6 millones. Aquí están los detalles.

http://mfr.mlxchange.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=346342669&s=MFR&t=MFR

La casa más costosa en el condado de Osceola, es una mansión que está ubicada en Celebration cerca a Disney World. Esta casa tiene 9 baños y 6 habitaciones. El precio de venta es de $5,999,999. Esta casa lleva en el mercado 225 días. Aquí están los detalles.

http://mfr.mlxchange.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=405051085&s=MFR&t=MFR

La casa más costosa en el condado de Volusia está ubicada en Ormand Beach a 4 millas del océano Atlantico en la prestigiosa comunidad de Plantation Bay. Esta comunidad está rodeada de unos bellos campos de golf. Esta mansión tiene un área de construcción bajo aire acondicionado de 16,800 pies cuadrados y el precio de venta es de $7,700,000. Para más detalles ver:

http://mfr.mlxchange.com/DotNet/Pub/EmailView.aspx?r=1293775696&s=MFR&t=MFR

La casa más costosa en el condado de Lake está ubicada en Montverde en la espectacular comunidad de Bella Colina. Esta casa ofrece 11,175 pies cuadrados de vivienda bajo aire acondicionado. Esta mansión tiene 11 baños y 6 habitaciones. El precio de venta es de $7,900,000. Esta casa también tiene unas vistas lindísimas del lago Sienna. Para más información haga click abajo.

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Si usted o alguien que usted conoce está interesado en comprar una de estas de estas mansiones se pueden comunicar directamente conmigo al 407-340-4658!

Casas Mas Costosas en el area de Orlando Florida:

Slideshow de Casas Lujosas en Orlando – Done Viven Los Millionarios de Orlando:

Van tus hijos a atender una universidad en la ciudad de Orlando? Bueno de antemano felicitaciones creo que han tomada una buena decisión! Ahora hay que preguntarse cómo y dónde van a solucionar el problema de vivienda por los próximos 2-5 años.

Muchos estudiantes deciden rentar y esto es una definitivamente una opción. Pero yo considero que si usted tiene dinero en efectivo o puede calificar para un préstamo, la solución de comprar una casa es definitivamente la mejor porque no solamente es más económico que rentar sino que una vez su hijo se gradué de la universidad le queda una propiedad que le puede seguir generando ingresos.

La idead es comprar una casa que este en un muy buen precio-hay buenas oportunidades en el mercado- que tenga mínimo 2 cuartos, puede ser condo o townhome en una buen vecindario y rentar 1 o 2 cuartos a estudiantes para ayudar a balancear los costos del préstamo o otros gastos.

Después de 4-5 anos usted puede vender la propiedad o puede seguir rentándola y generar mayores ingresos.

2 de las universidades más conocidas en Orlando son por supuesto la Universidad Central de la Florida (UCF por sus siglas en ingles) y Valencia college. Las 2 universidades están cerca la una de la otra y cubren los códigos postales 32817, 32826 y 32825 respectivamente.

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Si usted o alguien que usted conoce está interesado en explorar esta oportunidad un poco más lejos llene la forma abajo y nos ponemos en contacto. Para empezar les puedo mandar casas carca a UCF Orlando en venta.

Hoy atendí una conferencia de bienes raíces en Orlando Florida. Habían ejecutivos de Bank of America, Chase y Wells Fargo. El propósito del evento era actualizar a agentes de bienes raíces en temas como Short Sales, manejo de casas que han sido reposeidas y discutir otros factores que afectan nuestra industria como los préstamos hipotecarios.

Uno de los tópicos que más se discutió fue el referente al de los préstamos. Los prestamos o hipotecas juegan un papel muy importante en la recuperación del sector de los bienes raíces porque sin ellos la mayoría de compradores no podrían adquirir su casa. Históricamente hablando el 85% de las transacciones de bienes raíces en Orlando Florida son realizadas a través de un préstamo bancario.

Me llamo mucho la atención un tipo de préstamo que considero va a ser muy importante en los próximos años: se llama FHA 203K. Aquí les explico brevemente como funciona.

FHA 203K es un préstamo patrocinado por el gobierno de los Estados Unidos y permite utilizar parte de los recursos del préstamo para arreglar o habilitar la propiedad y ponerla en condiciones en las cuales pueda ser habitada. Como ustedes saben en el mercado de Orlando hay muchas propiedades que han sido abandonadas y se han ido deteriorando con los años. Algunas de estas propiedades requieren de un buen número de reparaciones. Por ejemplo: Cambio de techo, casas que no tienen aire acondicionado, casas que han sido destruidas por el comején-termitas-, casas que tiene problemas de humedad-mold, daños estructurales y otros casos drásticos.

Conseguir un banco que esté dispuesto a prestar dinero para financiar una casa en estas condiciones es virtualmente imposible por eso la importancia de este préstamo. Ahora bien pero como funciona?

Pensemos que usted quiere comprar una casa que está en el mercado en $200,000 y la casa necesita muchos arreglos. Se tiene que hacer un estimado del costo de los arreglos. Digamos que en este ejemplo la casa necesita $25,000 en reparaciones. El monto del préstamo es de $225,000, se le paga $200,000 al dueño de la casa y quedan $25,000 para reparaciones. Estas reparaciones deben llevarse a cado durante los primeros 6 meses después de la compra de la casa. El interés de este préstamo es competitivo con otros tipos de préstamo y el costo de obtener el préstamo también es razonable.

Si usted o alguien que usted conoce cree que se puede beneficiar con este tipo de préstamo por favor comuníquese con nosotros llenando la información que aparece abajo.

Quiero de una manera sencilla enumerar los principales pasos para comprar una casa en Orlando Florida.

Si va a vivir en la casa, trate de imaginar que usted va a vivir en ella por los próximos 5 años de esa forma le quedara más fácil analizar los factores que van a determinar qué casa comprar.

• Lo primero es analizar el presupuesto de inversión. Ya sea que usted vaya a comprar la casa en efectivo o vaya a conseguir un préstamo con el banco es muy importante determinar un rango en el precio de compra. Por ejemplo de $200,000 a $230,000 o quizás $150,000 a $180,000. Si prefiere obtener un préstamo familiarícese con los diferentes tipos de préstamos que hay en el mercado, las tasas de interés, los requisitos de cuota inicial y otros aspectos. Aunque nosotros no trabajamos en el área de préstamos si les podemos prestan una asesoría en este campo.
• El segundo paso es escoger la ubicación de la casa. En que parte de la ciudad quiere vivir?, Que tal son los colegios de esa área? Que tan cerca es de su trabajo?, Si cambio de trabajo es factible conseguir un trabajo cerca?, Cual es el impuesto de propiedad?, Es una zona segura?, Que tan cerca están los restaurantes, centro comercial, sitios de entretenimiento?, Cuantos hospitales y que tan lejos están?
• El siguiente paso es determinar el tipo de casa que prefiere: Casa independiente- single family home-, casa semi independiente-townhome, condo, casa de vacaciones, villa etc.
• Después de concluir que tipo de casa quiere, el siguiente paso es determinar el tamaño y las especificaciones de la casa. Que tan grande es su familia?, Cuantas personas van a vivir en la casa?, Prefiere un lote grande?, Consideraría piscina?, Que tal una casa de 2 pisos o 3 pisos?, Le gustaría tener vista al agua? O prefiere vista a un bosque? Que tanta privacidad requiere?, Le gustaría vivir en una comunidad que tiene guardián las 24 horas del día a la entrada de la comunidad? Estoy seguro que hay otros criterios para tener en cuenta y eso ya depende de cada comprador.
• En este momento el paso seguir es el proceso de visita y selección de casa. Es recomendable no visitar más de 4 casas el mismo día. Dependiendo de qué tan numeroso sea el inventario este proceso puede duran un par de semanas o meses. Yo recomiendo tener una lista final de 3 propiedades. Si es posible, visitar las 3 casas una vez más el mismo día y escoger la preferida.
• Una vez escogida la casa viene el proceso de negociación. Asegúrese de utilizar el tipo de contrato que más le conviene. Típicamente el cierre de la transacción se llevará a cabo entre 30 y 45 días. También es importante incluir una cláusula que le permite inspeccionar la casa. Aunque en el momento de submitir la oferta se tiene que incluir una carta de pre- aprobación del préstamo, siempre existe la duda de si el banco va a aceptar el préstamo. Hay que incluir una clausula que le da el derecho a reclamar el deposito que se ha dado en caso de que el prestamos no sea aprobado.

Bueno quería darles una idea de los importantes aspectos en la compra de una casa obviamente hay otros aspectos a considerar como el titulo de la casa, el seguro de la casa, revisar que no haya demandas en contra de la propiedad, tasación de la propiedad etc.

Si usted o alguien que usted conoce está interesado en invertir en bienes raíces, llene la forma que aparece abajo y podemos hablar un poco más del tema.

Orlando no es Hollywood pero también tenemos un buen número de casas exclusivas que están para la venta. En realidad algunas de estas mansiones son muy parecidas a las que se ven en California la única diferencia es que dinero rinde mas aquí en Florida.

Les voy a mencionar los vecindarios más prestigiosos que hay en Orlando Florida.

Windermere (Se le conoce como el area de los nuevos millonarios): En Windermere se encuentra una de las comunidades más exclusivas: Isleworth ( Tiger Woods tiene una mansión en esta comunidad)

Tambien se encuentran Chain Du Lac and Reserve at Lake Butler Sound. Otra comunidad es Keene’s Point.

A través de la calle Markham Woods Road (conocida como la calle de los millonarios): Markham Woods se extiende desde Longwood hasta el sector oeste de Sanford. A los lados de esta calle se encuentran números mansiones y exclusivas comunidades. Las comunidades mas reconocidas son entre otras: Alaqua y Alaqua Lakes. Otras comunidades lujosas son: Veramonte, Carisbrooke y Lake Club (esta comunidad fue escojida en el evento “calle de los sueños”). El conocido jugador de Basquetbol de los Orlando Magic Dwight Howard compro su casa en más de $8 millones de dólares en esta comunidad.

Park Avenue en Winter Park

Winter Park (esta es una área establecida de millonarios). Este es uno de los vecindarios mas antiguos y tradicionales de Orlando. No existen comunidades modernas. Sin embargo la mayoría de la mansiones están localizadas en Park Avenue. Estan casas tienen una vista espectacular de agua. Winter Park también es casa de la universidad Rollings College una de las universidades privadas más prestigiosas en toda la región sur este de Estados Unidos. Vale la pena mencionar la comunidad Windsong .

En este artículo sería imposible mencionar todas las comunidades de Orlando. Otras subdivisiones que vienen a mi mente son: Heathrow y Lake Forest en el condado Seminole. Bay Hill y Lake Nona en el condado Orange.

Casas en Venta en los Vecendarios Mas Costosos en Orlando

Si usted o alguien que usted conoce está interesado en comprar una casa en estas comunidades se pueden comunicar conmigo al 407-340-6458. O simplemente mandenos un correo electrónico.

Donde están las mejores posibilidades de invertir en bienes raíces en Orlando?

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Como agente de bienes raíces en Orlando y con más de 7 años dedicados a esta industria considero que las mejores posibilidades están en aquellas áreas de muy buena localización y donde se construyo desmesuradamente en los tiempos del boom 2001-2006. La mayoría de estas comunidades tienen un porcentaje alto de foreclosures -propiedades reposeidas por los bancos – y short sales. Estas propiedades que en muchos casos han sido abandonadas se pueden adquirir a precios muy por debajo del precio del mercado.

En el condado Seminole en la intersección de la I-4 y la carretera estatal 46 en el sentido oeste se consiguen propiedades como describo arriba. Esta area tiene muchas ventajas como son:

• Cercanía a la autopista I-4: 5 minutos. Es la autopista principal de Orlando comunica el sur y el norte de Orlando
• Cercania a la autopista 417: 5 minutos. Es una de las principales autopistas de Orlando. Comunica el sur-este de Orlando con el norte-este de Orlando. Pasa cerca al aeropuerto internacional de Orlando y la principal universidad de Orlando
• Centro comercial Seminole Town Center: 7 minutos. Este centro comercial tiene tiendas como Dillards, Macy’s, JC Penney etc. En la misma area se puede encontrar Super Target, Best Buy,Walmart, Sports Authority, Old Navy, Books A Million y muchos mas.
• Excelentes colegios: Lake Mary/Sanford tienen la reputacion de ofrecer unos de los mejores colegios en toda el área metropolitana de Orlando. Todos los colegios de primaria- elementary school- tienen una clasificación A. Los colegios oficiales de educación media y bachillerato también están muy bien catalogados.
• Cercania a las playas: 30-45minutos. Las playas de Daytona Beach y New Smyrna están alrededor de 25 -30 millas.
• Cercania a puestos de trabajo de salario medio/alto. A menos de 10 minutos se encuentra el corredor de negocios internacionales de Heathrow sede de algunas de las multinacionales mas grandes de la región como AAA, Chase, Convergis, Fiserv, BNY Investment, AIG marketing, Symantec Software, Hartford Insurance, Mitsubishi Power Systems, Sanford Airport y muchos mas. Estan companias emplean más de 20,000 personas
• Restaurantes y sitios de esparcimiento: 10 minutos. A escasos minutos usted tiene la posibilidad de llegar a unos de los mejores restaurantes de todo Orlando como: Ruth’s Chris steak house, Fishbones, Shulas347, Amura, Finnese, Terra Mia, Willow Tree y muchos más.

Cada condado en el área de Orlando tiene vecindarios que son más atractivos que otros. Si está pensando en comprar una casa en Orlando ya sea como inversión o como residencia personal y está buscando un agente de bienes raíces que lo asesore en la compra lo puede hacer llamando al 407-340-6758 o llenando la forma que aparece abajo.

Buen Dia,

Jose V Rodriguez – 407-340-6458 – Charles Rutenberg Realty

Uno de los compradores con los que estamos trabajando me pregunto en estos días si yo creía que comprar un short sale era buena idea y esto fue lo que le respondí.

Depende, fue mi respuesta. Me explico un poco mejor.

Los short sales son muy imprevisibles. El tiempo de espera puede ser de hasta 9 meses y en algunos casos 1 año. También se pueden hacer en 3 meses pero es casi imposible adivinar cuanto tiempo se va a tomar antes de empezar el proceso.

Le pregunte a Gregory para cuando le gustaría estar viviendo en la casa que iba a comprar y la respuesta fue de 2 a 3 meses. Gregory es un comprador jubilado que viene de Nueva York.

Le aconseje que no comprara un short sale por el tiempo que iba a tomar.

Considero que los short sales pueden ser una opción para cierto tipo de compradores, aquellos que pueden esperar mínimo 6 meses en la respuesta del banco a la propuesta de un short sale y que pueden extender este tiempo al menos 3 meses mas en caso de que el short sale sea negado y se tenga que buscar otra propiedad.

Obviamente hay otros factores que también se deben analizar además del tiempo de espera.

Si está considerando comprar un short sale me puede llamar al 407-340-6458 o llenar la forma que aparece abajo.

En días pasados pusimos una oferta en una casa en Winter Springs, Florida. Winter Springs está localizado aproximadamente a 20 minutos de la ciudad de Orlando.

El comprador al que estoy representando es de Argentina y tiene la meta de comprar 6 propiedades para fin de año. Bueno, lo que les quería comentar es que después de haber visitado varias propiedades, Alberto, el inversionista argentino, decidió poner una oferta en una de las propiedades que le gusto. Esta propiedad es del banco, específicamente es una propiedad HUD lo que significa que el gobierno tiene intereses en la propiedad.

Después de haber mandado la oferta el representante del banco me dice que el vendedor no considera ofertas de inversionistas en los primeros 30 días después que la propiedad entra al mercado. La propiedad entro al mercado en Septiembre 19-2011. Es decir que nuestra oferta se va a considerar en Octubre 19-2011.

El banco-gobierno le está dando preferencia a compradores que van  habitar la casa. Esas ofertas si las considera el vendedor inmediatamente.
Para resumir en el mercado de finca raíz se puede comprar una propiedad tipo short sale, del banco –bank owned/Foreclosure  o de venta regular. Generalmente el proceso de compra de una propiedad del banco es el mas cómodo pero también hay que conocer las restricciones como el ejemplo que les comente.

Si te aburre leer artículos largos acerca de la compra de una propiedad, utiliza esta lista de pasos básicos como referencia para este proceso.

Encuentra a un buen agente de Bienes Raíces: Generalmente tus familiares y amigos te pueden recomendar a alguien con quien hayan compartido una buena experiencia.

Obtén tu Reporte y Puntaje de Crédito: Revisa tu reporte y asegúrate que todo lo que esté en él sea lo correcto. Si tienes algún error en tu reporte, esto puede causar que tu puntaje disminuya. Si éste es el caso, corrige estos errores para que tu puntaje aumente.     Trata de mejorar tu puntaje pagando más a las tarjetas de crédito que están a punto de llegar al límite de crédito O que estén extralimitadas y pagando a tiempo TODOS LOS MESES, todas tus cuentas (por lo menos por 18 meses) antes de aplicar para un préstamo hipotecario.

Analiza tu presupuesto y tu proporción deuda  – ingreso: Esta proporción se refiere al monto mensual de tus deudas (incluyendo renta o hipoteca actual, préstamos de carro, estudiantil, personal; tarjetas de crédito, etc.) con el monto mensual de tu salario antes de los impuestos (salario bruto). Si esta proporción es alta (más del 50%), intenta pagar y eliminar tus deudas lo más pronto posible o trata de conseguir otra fuente de ingresos. Con toda esta información, trata de establecer cuánto puedes pagar mensualmente para tu futura hipoteca. Por lo general se recomienda que el pago de la hipoteca -  incluyendo capital, interés, seguro hipotecario, impuesto (añade seguro hipotecario privado y los cargos de la asociación de propietarios, si aplican)  – no exceda más del 30% de tu salario bruto.

Analiza cuánto puedes pagar de abono inicial: Ten por lo menos 3% (del costo de la casa que quieras comprar) ahorrados. Investiga si existe asistencia financiera para el abono inicial. Investiga diferentes opciones y tipos de préstamos disponibles en el mercado (convencionales, prestamos FHA, etc.).

Contacta a bancos y a agentes hipotecarios: Habla con estas entidades para obtener  pre- aprobación para tu hipoteca. Compara los productos que ofrece cada banco contactado para obtener una buena hipoteca.

Encuentra la casa que te interesa comprar: Presenta el Contrato de Compraventa y asegúrate de que sea aceptado. El prestamista solicita entonces la tasación e inspección de la propiedad (para corroborar su valor).

Aplica para tu préstamo hipotecario: Presenta -

2 talonarios de cheque recientes

2 estados de cuenta bancarios

2 Formularios W-2 (estos formularios son proporcionados por tu empresa o empleador. Son usados para la declaración de impuestos)

Carta de Pre-aprobación del banco

Saca tu Reporte y puntaje de crédito nuevamente: Si compraste un mueble nuevo, o aplicaste para otro tipo de préstamo durante este proceso, tu puntaje se puede ver afectado.

Finaliza el proceso de aprobación del préstamo: Una vez más, presenta estos documentos –

2 talonarios de cheques

2 estados de cuenta bancarios

Los formularios W-2 (generalmente de los últimos dos años)

Visita la propiedad antes del cierre: Como este es un proceso que se demora entre 30 y 45 días, es importante visitar esta propiedad antes del cierre para asegurarse que se ha mantenido en las mismas condiciones.

Una vez se hayan completado todos los pasos anteriores, se realiza el cierre de su hipoteca.

Recuerde que su Agente de Bienes Raíces te va a asistir con todos estos pasos.

Puede sonar contradictorio que en un “Mercado de compradores”en cuanto a las Bienes Raíces,  haya tanta competencia por la misma propiedad, causando que tu oferta sea rechazada  por una oferta mejor.

Si esto te ha sucedido durante el proceso de comprar tu casa en el área de Orlando,  a  lo mejor te sientas un poco estresado y frustrado por haber perdido esta propiedad por no haber ofrecido la mejor oferta para comprarla.

Para evitar que esto te ocurra de nuevo, lo mejor que puedes hacer es mantener la calma.  La mayoría de las personas reaccionan a esta situación de una manera negativa, desesperados por hacer ofertas en casas que ni siquiera les interesa mucho, resultando en la compra de la casa equivocada.

Al momento de la búsqueda de tu propiedad en Orlando, ten presente lo siguiente:

1. Algunas de las comunidades del área de Orlando no perdieron tanto su valor como otras comunidades vecinas, manteniendo su buen estatus, por lo que estas propiedades siguen siendo codiciadas en el mercado.  Al momento comprar tu casa, investiga el área donde quieres comprarla. Pregúntale a tu agente de Bienes Raíces cuál es el estatus de esta comunidad y si hay otros compradores interesados en la misma. Examina las calles y comunidades adyacentes, a lo mejor encuentres casas que te interesan sin tanta competencia.  Antes de hacer tu próxima oferta, también infórmate qué puede hacer tu oferta más atractiva para que sea aceptada.
2. Inclusive en este “Mercado de compradores de viviendas” si el precio inicial de venta de una casa suena “demasiado bueno para ser cierto”, lo más probable es que lo sea.  Una casa a la venta con un precio inicial bajo puede ser una táctica para atraer más compradores.  En este caso, asésorate con tu Agente de Bienes Raíces en cuanto al valor de la casa que te interesa, y haz tu oferta basado en esta información. Así, no tendrás que preocuparte ya que sabes que estás haciendo una buena oferta, y evitas pagar más de lo que debes.
3. Investiga más acerca de las casas que te han interesado y que han sido vendidas a otros compradores. ¿Cuánto tiempo estuvieron en el mercado? ¿Por cuánto más se vendieron? ¿Cómo se relacionan las ventas de otras propiedades en la misma comunidad (más caras, más baratas, relativamente igual)? Basado en las respuestas a estas preguntas, puedes hacer mejores ofertas en el futuro y evitar los mismos errores.  También puedes decidir si tienes que buscar propiedades con precios más bajos, o si tienes que ofrecer más dinero para comprar la casa que te interesa.

Otro detalle que debes tener presente es que el avalúo o la tasación la propiedad debe ser mayor o igual que tu oferta. Si la propiedad está  tasada o valorada con un valor menor que el de  tu oferta, no vas a poder conseguir financiamiento para comprarla.

Consulta con tu Agente de Bienes Raíces en cuanto a los precios en que se han vendido las casas vecinas. Si están por debajo de tu oferta, reconsidera tus opciones, así no perderás tu tiempo.

No es una ciencia exacta, pero mientras más  información tengas, mejor van a ser tus oportunidades de comprar tu casa ideal, a un buen precio.